Uw woning is vermoedelijk de duurste aankoop die u in uw leven doet. Doordat de bedragen hoog zijn, zijn ook de belangen groot. Zowel voor de koper als de verkoper.
Het koopcontract is dan ook een zeer belangrijk document. Dat bepaalt immers welke rechten partijen krijgen en welke plichten zij op zich nemen. Toch krijgt deze overeenkomst lang niet altijd de aandacht die het verdient (en ook moet krijgen!).
In een kwestie die eind 2021 bij mij in behandeling was, bleek dit verstrekkende gevolgen te hebben voor de betrokken kopers.
Het voorlopige koopcontract is in principe wel degelijk definitief
In dit kader is het in de eerste plaats belangrijk om te onthouden dat het voorlopig koopcontract, anders dan veel mensen denken, in principe wel degelijk definitief en (daarmee) bindend is. Met de term “voorlopig” wordt enkel bedoeld dat de koper, mits het een particulier betreft, nog een bedenktijd heeft van drie dagen, alsook dat de koper in veel gevallen een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bedingt. Buiten deze gevallen is de koper echter, net als de verkoper, ongeclausuleerd gebonden aan de koopovereenkomst.
Een model is een eerste aanzet, maar kan schijnzekerheid bieden
De makelaarsverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO hebben samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (VEH) een model koopovereenkomst ontwikkeld. In de praktijk wordt dit vaak gebruikt.
Op zich is dit een prima model. Het is makkelijk toegankelijk, relatief goed leesbaar en de rechten en plichten zijn betrekkelijk evenwichtig verdeeld. Voor ogen moet echter worden gehouden dat dit een standaard model betreft. In de eerste plaats betekent dit dat het moet worden “ingevuld”. Met de invulling van het document, kunnen echter rechten en plichten worden gecreëerd c.q. (her)verdeeld.
Bovendien staat het partijen vrij om aanpassingen en/of wijzigingen in het model aan te brengen. In de praktijk gebeurt dit vaak. Passages worden doorgestreept en/of artikelen worden toegevoegd. De laatste tijd wordt – steeds vaker – een ouderdomsclausule toegevoegd, waarin de koper – met het oog op de ouderdom van het pand – afstand doet van garanties.
Op zich kunnen deze aanpassingen of wijzigingen goed te verklaren en (zelfs) te rechtvaardigen zijn. En zolang beide partijen het ermee eens zijn, is dat ook geen probleem. Het is dan echter wel van belang dat de partijen zich er goed bewust van zijn waaraan zij zich (uiteindelijk) verbinden. Wanneer de overeenkomst te klakkeloos wordt ondertekend, omdat het goede model toch is gebruikt, biedt het model alleen maar schijnzekerheid. Dat kan achteraf tot vervelende en verstrekkende gevolgen leiden.
De makelaar is een belangenbehartiger, voor zijn opdrachtgever!
In de regel laat de verkopende partij zich bijstaan door een verkoopmakelaar. Ook veel kopers maken gebruik van een aankoopmakelaar, al ligt dat percentage niet zo hoog als bij verkopers. Sommige kopers denken dat zij geen makelaar hoeven in te schakelen, omdat de verkoper er al een heeft. Hoewel het klopt dat het niet verplicht is om een makelaar in te schakelen, miskennen die kopers dat de verkoopmakelaar partijdig is. Die treedt namelijk op voor de verkoper en houdt (nauwelijks tot) geen rekening met de belangen van de koper. De verkoper is immers zijn opdrachtgever en die betaalt zijn rekening. Voor kopers is het dan ook niet verstandig om “blind” af te gaan op de uitleg die de verkopend makelaar aan de overeenkomst geeft. In plaats daarvan doet de koper er verstandig aan om goed en kritisch te controleren of in de overeenkomst ook daadwerkelijk staat vermeldt wat met de verkoper is overeengekomen.
Vragen?
Hebt u vragen over het koopcontract van uw woning? Of wilt u dit zekerheidshalve gewoon laten controleren? Onze advocaten hebben hier veel ervaring mee en bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.
