Hoewel dit door de toenemende digitalisering (van internet, webshops, e-mails, SMS, WhatsApp en (andere) sociale media) steeds meer afneemt, komen nog steeds veel overeenkomsten mondeling tot stand, doordat de ene partij een aanbod doet en de andere partij dat aanbod aanvaardt.
In de meeste gevallen is dat geen probleem. Bijna alle overeenkomsten kunnen namelijk mondeling tot stand komen. De schriftelijke vastlegging is dan geen voorwaarde. Die vastlegging heeft vooral als functie om achteraf gemakkelijker te kunnen bewijzen dat partijen daadwerkelijk een overeenkomst hebben gesloten en wat die behelst.
De koop van een woning moet schriftelijk tot stand komen
Voor de koop van een woning of appartement door een particulier ligt dit anders. Indien de koper een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan de overeenkomst alleen schriftelijk tot stand gekomen worden.
De wet spreekt specifiek over een “akte“. Dat is een door partijen ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen. De koopovereenkomst kan dus niet alleen niet op digitale wijze tot stand komen (bij voorbeeld via e-mail of WhatsApp), maar zelfs niet via brieven, waarbij de verkoper het aanbod in de ene brief formuleert en de koper dat in een andere brief accepteert.
Zolang de overeenkomst niet op schrift is gesteld, kunnen partijen elkaar niet aanspreken op nakoming van de gemaakte afspraken. De particuliere koper en de particuliere verkoper kunnen ook niet afdwingen dat hun contractpartner tot ondertekening overgaat. Dit heeft de Hoge Raad uitgesproken in zijn uitspraak van 9 december 2011. De omstandigheid dat partijen in de onderhandelingsfase rekening moeten houden met elkaars belangen (en onderhandelingen onder omstandigheden zelfs niet mogen afbreken), maakt dit niet anders.
In zijn prejudiciële beslissing d.d. 15 december 2023 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat dit schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is op de koop van een perceel grond (een bouwkavel), als daar geen woning op staat. In dit artikel wordt deze uitspraak nader besproken.
De koper heeft een bedenktermijn van drie dagen
Nadat de koopovereenkomst door partijen is ondertekend, moet deze aan de koper worden verstrekt. Vervolgens heeft de koper drie dagen het recht om de overeenkomst te ontbinden. Hij mag alleen geen gebruik maken van deze bevoegdheid wanneer hij daarmee misbruik maakt van zijn recht. Voor die ontbinding hoeft de koper geen reden op te geven.
De bedenktermijn bedraagt drie dagen en vangt aan op de dag nadat de door beide partijen ondertekende overeenkomst aan de koper ter hand is gesteld. Hij eindigt steeds om 23:59 uur van de derde dag. Als de overeenkomst op maandag aan de koper ter hand is gesteld, eindigt de bedenktermijn daarmee aan het einde van de donderdag.
Van de drie dagen mag maximaal één dag een zaterdag, zondag of nationaal erkende feestdag (o.a. Kerstmis, tweede paasdag en Koningsdag) zijn. Wanneer de overeenkomst op een vrijdag aan de koper wordt verstrekt, eindigt de termijn dan ook aan het einde van de dinsdag. En als eerste en tweede kerstdag op die maandag en dinsdag (of dinsdag en woensdag) vallen, eindigt de bedenktermijn zelfs pas aan het einde van de donderdag.
De ontbinding is vormvrij. Dat betekent dat de koper de ontbinding in beginsel op elke door hem zelf gewenste wijze kan uitspreken. Dit mag dus ook mondeling. Over het algemeen is het voor de koper echter verstandig om de koop schriftelijk te ontbinden, met verzend- en ontvangstbevestiging. Op die manier kan hij namelijk bewijzen dat de overeenkomst tijdig is ontbonden, wanneer de verkoper dat betwist.
Om duidelijkheid te krijgen over het aanvangsmoment van de bedenktermijn, wordt door kopers vaak een ontvangstbevestiging van de koopovereenkomst getekend. De verkoper kan verlangen dat de koper zo’n ontvangstbevestiging ondertekent.
Het ontbindingsrecht ontstaat éénmaal per zes maanden
Wanneer de koper de koop ontbindt, zijn partijen niet langer aan de overeenkomst gebonden. De verkoper zal dan dus op zoek moeten naar een nieuwe koper. De verkoper is niet verplicht om opnieuw met de koper te gaan onderhandelen. De contractsvrijheid verzet zich daartegen. In veel gevallen zal de verkoper daar ook geen interesse in hebben. Hij zal namelijk weinig vertrouwen hebben in de koper, die immers is teruggekomen op een eerdere overeenkomst. Het staat partijen echter vrij om opnieuw met elkaar in onderhandeling te treden.
Wanneer partijen toch opnieuw met elkaar gaan onderhandelen en zelfs tot een nieuwe overeenkomst komen, ontstaat het ontbindingsrecht voor de koper niet indien de nieuwe koopovereenkomst binnen zes maanden na de ontbinding tot stand komt.
