Schriftelijke vastlegging is een constitutief vereiste voor het tot stand komen van de koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, wanneer de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Dat betekent dat de overeenkomst pas tot stand komt op het moment dat partijen de koopovereenkomst op papier hebben gezet en ondertekend. Zolang dat niet heeft plaatsgevonden, zijn partijen derhalve niet aan de overeenstemming gebonden. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij u naar dit artikel (de koop van een woning)[G1] .
Het schriftelijkheidsvereiste is van toepassing bij een “tot bewoning bestemde onroerende zaak“. Deze regel is derhalve niet van toepassing op de (ver)koop van zakelijk onroerend goed, zoals een horecazaak of een bedrijfsloods. Dat is immers niet voor bewoning bestemd. Ditzelfde geldt voor een schuur of garagebox, zelfs als deze door een particulier worden aangekocht voor de verbetering van de woonfunctie van zijn huis. Dergelijke onroerende goederen kunnen derhalve “gewoon” mondeling worden ge- en verkocht.
Maar hoe zit dat met een perceel grond waarop de koper – naar de verkoper weet – een woning wil gaan bouwen? Moet dat schriftelijk worden vastgelegd, of is dat niet nodig? In zijn prejudiciële beslissing van 14 december 2023 oordeelde de Hoge Raad dat het schriftelijkheidsvereiste dan niet van toepassing is.
Wat waren de feiten?
De eiser is eigenaar geweest van een stuk grond. In augustus 2021 heeft hij dit perceel te koop aangeboden op Funda. In de advertentie heeft hij gemeld dat het een bouwkavel betrof, waarop (krachtens publiekrechtelijke bestemming) een woonhuis mocht worden gebouwd.
De koper heeft het perceel op 26 augustus 2021 bezichtigd. Daarbij is hij door de verkopend makelaar gewezen op de aanwezigheid van Japanse Duizendknoop. Later die dag heeft de koper een bod uitgebracht, van EUR 550.000. Dit bod is de volgende dag door de koper geaccepteerd.
Op 1 september 2021 heeft de makelaar de conceptkoopovereenkomst aan de koper toegezonden. Deze is niet door partijen ondertekend.
Op 3 september 2021 heeft de koper aan de verkopend makelaar meegedeeld dat hij afzag van de aankoop van het perceel. Ondanks aandringen van de verkoper is de koop niet doorgegaan.
In maart 2022 heeft de verkoper het perceel verkocht aan een derde, voor een bedrag van 465.000 euro.
De procedure bij de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo
De verkoper was van mening dat de koop rechtsgeldig tot stand was gekomen. Daarmee had de koper de woning in zijn ogen moeten “afnemen”. Doordat de koper dat, ondanks een ingebrekestelling, niet had gedaan, was hij tekort geschoten in de op hem rustende verplichtingen. Op die grondslag maakte de verkoper aanspraak op vergoeding van zijn schade.
De koper stelde zich op het standpunt dat de koopovereenkomst nog niet tot stand was gekomen. Hij verwees daarbij naar het schriftelijkheidsvereiste, dat bepaalt dat de koopovereenkomst van een voor bewoning bestemde onroerende zaak alleen schriftelijk tot stand kan komen.
De rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, heeft bij vonnis van 12 april 2023 één prejudiciële vraag aan de Hoge Raad gesteld, te weten (verkort weergegeven) of de koop van een perceel grond schriftelijk moet worden vastgelegd om rechtsgeldig tot stand te komen.
De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad d.d. 15 december 2023
Omdat het schriftelijkheidsvereiste (alleen) van toepassing is op “tot bewoning bestemde onroerende zaken”, staat de Hoge Raad eerst bij dat criterium stil. Op basis van de parlementaire geschiedenis concludeert de Hoge Raad dat van een dergelijke zaak sprake is als een gebouw of gedeelte daarvan tot woondoeleinden dient.
Vervolgens gaat de Hoge Raad in op de vraag wanneer een overeenkomst betrekking heeft op de koop van een woning. Bepalend daarvoor is welke rechten en verplichtingen de partijen overeengekomen zijn. Een overeenkomst kwalificeert daarmee als koopovereenkomst ter zake een woning, wanneer de koper zich verplicht om een woning te leveren én de koper aanspraak kan maken op een woning.
De omstandigheid dat er ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst daadwekelijk een woning staat, is daarbij een belangrijk gezichtspunt, maar is daarvoor niet beslissend.
Op grond van dit alles concludeert de Hoge Raad dat het er (voor de vraag of het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is) om draait of de verkoper zich heeft verplicht tot het leveren van een woning. Een perceel grond (zonder woning) kwalificeert niet als een woning, zodat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is op de koopovereenkomst daarvan. De omstandigheid dat het perceel de publiekrechtelijke bestemming “wonen” heeft (zodat daarop een woning mag worden gebouwd), maakt dit alles niet anders.
Wat leert deze uitspraak?
Met dit arrest heeft de Hoge Raad de voor de praktijk gewenste duidelijkheid gegeven. Ook bij particuliere kopers is de hoofdregel van het contractenrechten van toepassing op de koop van een perceel grond (zonder woning). Zulke overeenkomsten komen, aldus, tot stand op het moment dat partijen het (mondeling) met elkaar eens zijn over de koop. Schriftelijke vastlegging blijft wenselijk en verstandig (al is het maar om bewijstechnische redenen), maar is niet nodig.
Voor de betrokkenen is het verstandig om zich hiervan goed bewust te zijn. De kopers hebben hierdoor immers ook niet de bedenktermijn van artikel 7:2 BW, zoals de kopers van een woning (wél) hebben. Omgekeerd is de verkoper echter ook aan de koop gebonden, wanneer iemand anders (korte tijd) later een hoger bod uitbrengt.
Indien partijen dit willen, kunnen zij overigens altijd overeenkomen dat de koop pas rechtsgeldig tot stand komt nadat deze op schrift is gesteld.
Strikt genomen, heeft deze uitspraak van de Hoge Raad alleen betrekking op de koop van een perceel grond (zonder woning). Uit de door de Hoge Raad gehanteerde bewoordingen lijkt hieruit echter meer te kunnen worden afgeleid.
In de eerste plaats lijkt de Hoge Raad de visie van Advocaat-Generaal (A-G) Valk te bevestigen dat het schriftelijkheidsvereiste wél van toepassing is op het moment dat de verkoper niet alleen de bouwgrond verkoopt, maar ook toezegt om daarop een woning of appartement te bouwen. Hoewel het perceel dan ten tijde van de koop (in de regel) nog niet bebouwd zal zijn, hebben partijen wel de intentie dat uiteindelijk een woning zal worden (op)geleverd. Anders gezegd, zal de koper het perceel in zulke gevallen over het algemeen niet kopen vanwege de grond, maar met het oog op de woning die daarop wordt gebouwd.
Omgekeerd is de aanwezigheid van een woning niet allesbepalend. Wanneer een perceel met een krot is bebouwd en het partijen bekend is dat de koper deze gaat slopen voor nieuwbouw, zal de koop waarschijnlijk niet zien op de woning, maar op het perceel. In dat geval zal het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing zijn.
Vragen?
Bent u in onderling over onroerend goed of hebt u vragen over een gesloten koopovereenkomst? Onze in kooprecht gespecialiseerde advocaten bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
