Vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn partijen gehouden om uitvoering te geven aan de op hen rustende verplichtingen. Als gevolg daarvan dient de verhuurder het gehuurde, onder meer, aan de huurder ter beschikking te stellen; de huurder moet, onder andere, de huurpenningen tijdig en volledig voldoen.
Ontbinding van de huurovereenkomst
Wanneer de huurder de door hem verschuldigde huurpenningen niet betaalt, schiet hij tekort in deze op hem rustende verplichting. In principe geeft hij de verhuurder daarmee het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. De wet bepaalt namelijk in artikel 6:265 BW dat iedere tekortkoming de andere partij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Anders dan de meeste overeenkomsten kan een huurovereenkomst echter niet buitengerechtelijk worden ontbonden. De ontbinding kan alleen worden uitgesproken door een rechter. Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil ontbinden wegens een betalingsachterstand van de huurder, dient hij zich daarvoor dan ook tot de kantonrechter te wenden.
Ontbinding bij drie maanden huurachterstand
Door de kantonrechters is onderling afgesproken dat de tekortkoming van de bewoner van een woning de ontbinding in beginsel alleen rechtvaardigt, wanneer de huurachterstand gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur. Indien de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt, wijst de rechter het ontbindingsverzoek in principe dan ook af, met als argument dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, niet rechtvaardigt.
Voor de huur van bedrijfsruimten (zowel winkelruimte, bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW als overige bedrijfsruimte, o.a. kantoorruimten, loodsen en magazijnen) hebben kantonrechters niet zulke afspraken gemaakt. Uit de rechtspraak blijkt echter dat kantonrechters ook in die gevallen vaak aansluiting zoeken bij deze drie-maanden-termijn.
Sommige mensen denken dat de verhuurder bij een huurachterstand om die reden nooit tot ontbinding van de huurachterstand kan komen, zolang de huurder er maar voor zorgt dat de huurachterstand minder dat drie maanden bedraagt. Dit is echter een grote misvatting. Wanneer er sprake is van structurele betalingsachterstanden, kan dat op enig moment wel degelijk ontbinding rechtvaardigen.
Geen garantie op de ontruiming bij een huurachterstand van drie maanden
Hoewel de kantonrechter de huurovereenkomst in beginsel ontbindt, wanneer de huurachterstand drie maanden of meer bedraagt, is dat geen uitgemaakte zaak. Ook indien er een huurachterstand van meer dan drie maanden is, kan de rechter tot het oordeel komen dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Dit kan, bijvoorbeeld, opgaan als:
- de huurachterstand is ontstaan door bijzondere omstandigheden, zoals het tijdelijk uitvallen door ziekte; en/of
- de huurachterstand op korte termijn kan worden ingelopen, bij voorbeeld doordat de financiële situatie van de huurder verbeterd is.
Een tweede kans: terme de grâce of voorwaardelijke ontbinding
Wanneer de kantonrechter de huurder tegemoet wil komen, maar ook de belangen van de verhuurder in ogenschouw wil nemen, heeft de kantonrechter twee opties.
In de eerste plaats kan de kantonrechter de huurder een laatste kans bieden om de huurachterstand alsnog binnen korte termijn, vaak één of twee maanden, (grotendeels) in te lopen. Dit wordt ook wel een terme de grâce genoemd.
Als alternatief kan de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden. De huurovereenkomst wordt dan beëindigd, tenzij de huurder zich aan bepaalde voorwaarden (over het algemeen betalingsverplichtingen) houdt.
Ontruiming in kort geding
Zoals gezegd, kan de huurovereenkomst alleen worden ontbonden via de kantonrechter. Dit is ter bescherming van de huurder. Dit maakt het voor de verhuurder echter bijzonder lastig (lees: onmogelijk) om de huurovereenkomst op korte termijn beëindigd te krijgen. Een procedure bij de kantonrechter neemt, wanneer de huurder het een beetje tactisch aanpakt, snel 9 tot 12 maanden in beslag. Een dergelijke vordering leent zich ook niet voor een kort geding.
In kort geding kan de verhuurder echter wel ontruiming van het gehuurde vorderen. Een dergelijk verzoek zal in principe door de voorzieningenrechter worden toewezen, wanneer hij verwacht dat een rechter in een eventuele bodemprocedure tot ontbinding zal overgegaan. Op die manier kan een verhuurder alsnog op (relatief) korte termijn (vaak 3 á 4 maanden) bereiken dat de huurder het verhuurde moet verlaten.
De eerlijkheid gebiedt te melden dat dit traject niet geheel risicoloos is voor de verhuurder. Wanneer deze het verhuurde namelijk met toestemming van de kantonrechter ontruimt, is hij schadeplichtig jegens de huurder, wanneer de bodemrechter in een latere bodemprocedure oordeelt dat er geen grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst is. In de praktijk vallen dergelijke risico’s over het algemeen mee, doordat weinig huurders een dergelijke vordering instellen, nadat het gehuurde ontruimd is.
