Een verhuurder wil over het algemeen niet dat zijn panden met drugs geassocieerd worden. Wanneer in een woning een kwekerij of lab wordt aangetroffen, of als verkooppunt wordt gebruikt, zal de verhuurder de huurovereenkomst in de regel dan ook willen ontbinden.
Indien de burgemeester de woning op grond van de Opiumwet heeft gesloten, kan de verhuurder de overeenkomst – bij uitzondering – zelfs buitengerechtelijk ontbinden. Wij schreven daarover al eens in dit artikel.
In de kwestie die leidde tot het vonnis van de kantonrechter Roermond van 15 december 2021 had de huurder de huurovereenkomst opgezegd, kort voordat de burgemeester een woningsluiting oplegde. Dit riep de vraag op voor wie de schade van de woningsluiting kwam.
Wat waren de feiten?
De huurder huurde sinds 20 november 2018 een woning van woningbouwvereniging ZOwonen. Op 14 januari 2020 heeft de politie in deze woning een hennepplantage aangetroffen.
Nadat de verhuurster hierover was geïnformeerd, heeft zij op 15 januari 2020 aan de huurder meegedeeld dat zij een gerechtelijke procedure tot ontbinding zou starten, tenzij hij de huurovereenkomst uiterlijk 22 januari 2020 zou opzeggen tegen 21 februari 2020. De huurder heeft de huurovereenkomst hierop, via zijn gemachtigde, vrijwillig opgezegd tegen 21 februari 2020.
Bij e-mail van 27 februari 2020 heeft de verhuurster de ontvangst van de huuropzegging bevestigd. Zij heeft daarin aandacht gevraagd voor de huurachterstand. Tevens heeft zij meegedeeld dat zij een eventueel besluit van de burgemeester tot woningsluiting voor rekening van de huurder zou laten komen.
Op last van de burgemeester van de gemeente Sittard-Geleen heeft de verhuurster de woning van 5 juni tot 5 september 2020 gesloten moeten houden. Daardoor heeft zij de woning in die periode niet aan nieuwe huurders kunnen verhuren.
De juridische procedures
Op enig moment is de verhuurster een procedure tegen de huurder gestart. In die procedure heeft ze – onder meer – gevorderd:
- dat de huurovereenkomst werd ontbonden;
- dat de huurder werd veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen; en
- dat de huurder werd veroordeeld tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de huurprijs, voor de periode tot en met 5 september 2020.
De huurder zat op dat moment in detentie. (Mede) om die reden is hij niet in de procedure verschenen. Met het oog daarop heeft de kantonrechter deze vorderingen bij verstek toegewezen.
Aangezien de huurder zich niet met dit verstekvonnis kon verenigen, heeft hij bij deurwaardersexploot verzet ingesteld. In die procedure draaide het met name om vordering sub c.; de gebruikersvergoeding.
Het oordeel van de kantonrechter
De verhuurster heeft het ontbindingsverzoek ingetrokken
In de verzetprocedure heeft ZOwonen het ontbindingsverzoek ingetrokken. Met het oog hierop heeft de kantonrechter die passage van het verstekvonnis vernietigd.
M.b.t. de achterstallige huurpenningen
Partijen zijn het eens over de omvang van de huurachterstand van de huurder. Om die reden wijst het hof dat bedrag aan ZOwonen toe.
Ter zake de gebruikersvergoeding over de periode tot en met 5 september 2020
De huurder heeft in de verzetprocedure betwist dat hij de gebruikersvergoeding over de periode tot en met 5 september 2020 verschuldigd was. Hij heeft daarbij verwezen naar zijn opzegging tegen 21 februari 2020.
De kantonrechter volgt dit verweer van de huurder niet. Aan dat oordeel legt de kantonrechter ten grondslag dat de huurder gehouden was om de woning aan het einde van de huurperiode (op 21 februari) ter beschikking te stellen aan de verhuurster. Die verplichting is de huurder echter niet nagekomen. Door de verplichte woningsluiting kreeg ZOwonen de woning immers pas per 5 september 2020 ter beschikking. Doordat de woningsluiting veroorzaakt was door de huurder, komt dat voor zijn rekening en risico.
De omstandigheid dat de verhuurster de huurder op 15 februari 2020 de ruimte had geboden om de overeenkomst op te zeggen, maakt e.e.a. naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. De rechter betrekt daarbij dat de verhuurster in haar brief d.d. 27 februari 2020 het recht heeft voorbehouden om haar schade op de huurder te verhalen.
Om deze redenen veroordeelt de kantonrechter de huurder om een gebruikersvergoeding aan de verhuurster te betalen, voor de periode tot en met 5 september 2020. De hoogte van de gebruiksvergoeding wordt gelijkgesteld aan de huurinkomsten die ZOwonen in die periode had kunnen ontvangen.
Opmerkelijke aspecten
Aan de ene kant is het begrijpelijk dat de rechter de huurder veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding. De verhuurster kan immers langere tijd geen gebruik maken van de woning, door een omstandigheid die aan de huurder kan worden toegerekend.
Toch had de uitkomst in mijn ogen zeker ook anders kunnen uitvallen. Ik kan me namelijk goed voorstellen dat de huurder de uitnodiging van ZOwonen van 15 januari, om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, heeft opgevat als een aanbod om de discussies en onzekerheden af te kopen.
De omstandigheid dat ZOwonen zich in haar brief van 27 februari 2020 haar rechten heeft voorbehouden, maakt dit niet anders. Die brief dateert immers van na de opzegging van de huurder. Daarmee heeft de huurder dus geen rekening kunnen houden, toen hij besloot om de huurovereenkomst op te zeggen. Maar los daarvan: welk belang had de huurder dan eigenlijk bij de opzegging, als hij na de einddatum toch moest blijven betalen?
In zoverre kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat de kantonrechter de verhuurster te hulp is geschoten, om te komen tot een uitkomst die recht doet aan het rechtsgevoel. En dat nadat ZOwonen in de procedure ook al een fout had gemaakt. Door de opzegging van de huurder – die nota bene was aanvaard – was de ontbinding namelijk niet meer mogelijk. De huurovereenkomst was immers reeds geëindigd.
Vragen?
Hebt u een huurder die (mogelijk) bij drugs betrokken is en die u om die reden uit uw woning wilt laten zetten? Onze advocaten die gespecialiseerd zijn in huurrecht bespreken graag uw opties met u.
