Voor verhuurders én huurders kan het interessant zijn om een woning of appartement als kluswoning te (ver)huren. Verhuurders zullen op die manier in de regel kunnen besparen op onderhoudskosten en dergelijke. Voor huurders zijn de huurlasten over het algemeen lager en/of biedt het meer vrijheid bij de indeling en/of aankleding van de woning.
In zijn vonnis van 1 december 2020 mocht de kantonrechter Tilburg zich uitlaten over de eisen die aan zo’n woning mogen worden gesteld en de verplichtingen die in een dergelijk geval op partijen rusten.
Wat waren de feiten?
De verhuurster, een woningbouwvereniging, had een woning aan de huurder verhuurt. In de allonge bij de overeenkomst was opgenomen dat het gehuurde een kluswoning betrof. Daarin heeft verhuurster vastgelegd dat zij geen onderhoud aan het gehuurde zou uitvoeren en geen centrale verwarming of badkamer in het gehuurde zou plaatsen.
De huurprijs hebben partijen hierop afgestemd. Per 1 juli 2020 bedroeg deze € 225,64 per maand.
In de loop van 2020 heeft de verhuurster signalen ontvangen dat het gehuurde in slechte (bouwkundige) staat verkeerde. Aanvankelijk heeft zij zelfstandig geprobeerd om de woning te inspecteren. Dit is door de huurder geweigerd. Daarop heeft de politie daarvoor ondersteuning verstrekt.
Naar aanleiding van dat huisbezoek is een bouwkundig rapport opgesteld. Hieruit blijkt dat meerdere gebreken zijn vastgesteld. Enkele gebreken waren van ondergeschikt belang, maar andere gebreken waren ingrijpend en wezenlijk. Sommige waren zelfs zo ernstig, dat ze meteen moesten worden verholpen. Hoewel deze dringende werkzaamheden nodig waren, liet de huurder dit niet toe.
De standpunten van partijen
De verhuurster stelde zich op het standpunt dat de gebreken tot gevaarlijke situaties konden leiden, ook voor de buren van de huurder. Omdat de huurder de verhuurster het belette om deze gebreken te herstellen, wenste zij te komen tot ontruiming van het gehuurde. Zij was van oordeel dat de huurder zodanig tekortschoot in de op hem rustende verbintenissen, dat dit ontbinding rechtvaardigde.
De huurder betwistte dat er gronden waren voor toewijzing van de vordering tot ontruiming. Hij meende juist dat de verhuurster achterstallig onderhoud moest verhelpen, omdat de verhuurster die wettelijke verplichting niet mag uitsluiten. Nu het begrip “kluswoning” niet is opgenomen in de wet, behoorde de woning in zijn ogen te voldoen aan de eisen die mogen worden gesteld aan een “gewone” woning.
Het oordeel van de kantonrechter
De huurder moet ontruimen
In de ogen van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat er dringende werkzaamheden moesten worden uitgevoerd aan het gehuurde. Deze gebreken zouden daadwerkelijk tot (brand)gevaarlijke situaties kunnen leiden. Hij verwijst daartoe naar het rapporten van de bouwkundig adviseur.
Vervolgens stelt de kantonrechter vast dat de huurder de verhuurster meerdere malen de toegang tot het pand heeft ontzegd, hoewel hem dat niet vrij stond. Hierdoor is het de verhuurster onmogelijk gemaakt om dringende werkzaamheden te verrichten, hoewel zij die bevoegdheid had.
Deze handelswijze kwalificeert naar het oordeel als een tekortkoming van de huurder. Met het oog op het potentiële (brand)gevaar voor de omwonenden beschouwt de kantonrechter dit zelfs een ernstige tekortkoming. Om die reden wordt de huurder veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.
Aan een kluswoning worden lagere eisen gesteld
Aangezien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, heeft de huurder in beginsel geen belang meer bij zijn vordering ter zake de herstelwerkzaamheden. Omdat een rechter in een bodemprocedure of hoger beroep echter tot een ander oordeel kan komen, behandelt de rechter de reconventionele vordering zekerheidshalve toch.
In dat kader onderzoekt de rechter of er sprake is van ernstige gebreken en, zo ja, in hoeverre de verhuurster kan worden veroordeeld tot verder onderhoud dan wat zij uit zichzelf al van plan was.
Daarbij is van belang wat partijen over en weer van de overeenkomst mochten verwachten. De kantonrechter verwijst daarvoor naar het criterium uit het Haviltex-arrest van de Hoge Raad.
Bij die beoordeling moet echter niet alleen de huurder worden geobjectiveerd, maar ook het huurobject. Het gaat dus niet om het verwachtingspatroon van de specifieke huurder, maar om het verwachtingspatroon van een doorsnee-huurder. Ook gaat het niet om het betreffende huurobject, maar om het verwachtingspatroon met betrekking tot het soort zaak als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
De vraag is dus of het gehuurde het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Over het algemeen zullen daarbij hogere eisen (mogen) worden gesteld aan een luxe, vrijstaande woning in een villawijk dan aan een verouderd appartement in een galerijflat.
In dit kader concludeert de rechter dat tussen partijen overeengekomen is om een kluswoning te (ver)huren. Dit is een relatief nieuw begrip binnen het huurrecht, dat (nog) niet wettelijk is vastgelegd. Aan zo’n woning kunnen in de regel niet te veel eisen worden gesteld. Om die reden had de huurder, aldus de kantonrechter, niet meer mogen verwachten dan dat het gehuurde constructief geen gebreken zou vertonen, dat het veilig was en dat het geschikt zou zijn voor bewoning. De kluswoning hoeft daarmee niet aan dezelfde eisen te voldoen als een “gewone” woning.
Nu de verhuurster, voor zover de woning niet aan deze eisen voldeed, had aangeboden om herstel te verrichten (wat de huurder nu juist had geweigerd), was de verhuurster naar het oordeel van de kantonrechter niet tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen ter zake het onderhoud.
