De huurovereenkomst is een benoemde overeenkomst. Dat betekent dat deze een eigen, specifieke regeling in de wet kent. De algemene bepalingen van de huurovereenkomst zijn vastgelegd in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 BW e.v.), maar in een groot aantal andere wetten en regelingen zijn specifieke bepalingen opgenomen.
Tenzij dat anders is aangegeven, zijn de huurbepalingen van toepassing op alle soorten huurovereenkomsten. Dus niet alleen op de huur van een kamer, een appartement, een woning of bedrijfsruimte, maar ook op de huur van een fiets, een wasmachine of een boek. In dit artikel wordt alleen ingegaan op de huur van woon- en bedrijfsruimte.
De huurovereenkomst kan mondeling tot stand komen
Hoewel het verstandig is om de afspraken schriftelijk vast te leggen, is dat geen vereiste voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. Ook een mondeling gesloten huurovereenkomst is rechtsgeldig.
De aard van het gehuurde bepaalt het toepasselijke regime
De aard van het object dat wordt gehuurd, bepaalt welk regime van toepassing is. Voor de huur van woningruimte gelden andere regels dan voor de huur van bedrijfsruimte. En ook binnen deze huurregimes kan weer onderscheid worden gemaakt. Zo gelden voor kamerverhuur andere regels dan voor de huur van zelfstandige woonruimte en maakt het bij bedrijfsruimte uit of het 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) betreft of overige bedrijfsruimte (o.a. kantoorruimte, magazijnen en fabriekshallen).
Woonruimte
De huurder van woonruimte geniet – vergeleken met de andere huurregimes – veruit de meeste bescherming. De achtergrond daarvan is gelegen in het belang dat de huurder bij de huurovereenkomst heeft. Het gaat immers om zijn woning, die juist een veilige en vertrouwde omgeving moet bieden.
Grote passages van het huurrecht betreffende woonruimte zijn om die reden van dwingend recht. Dat betekent dat vaak in het geheel niet of in ieder geval niet in het nadeel van de huurder van de wettelijke bepalingen mag worden afgeweken. Doen partijen dat toch, dan is die bepaling nietig. In dat geval kunnen partijen zich daar niet op beroepen.
De huurovereenkomst ter zake woonruimte wordt in beginsel aangegaan voor onbepaalde tijd. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan hiervan worden afgeweken. Tenzij de huurovereenkomst rechtsgeldig voor tijdelijke duur is aangegaan, behoeft de verhuurder steeds toestemming van de rechter voor beëindiging van de huurovereenkomst .
Artikel 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte)
Van artikel 290-bedrijfsruimte is, onder andere, sprake indien het pand bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (een bakker, slager, groenteboer, schoenmaker, kledingwinkel, etc.), een restaurant of café of ambachtsbedrijf (zoals een garage) én in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Vaak wordt dit ook wel aangeduid als middenstandsbedrijfsruimte.
Voor de huurders van dergelijke ruimten is de locatie in veel gevallen een belangrijk aspect van hun onderneming. Veel klanten komen naar de huurder toe, omdat die op een specifieke locatie gevestigd is. Vaak is dat bij de klanten in de buurt of op een gemakkelijk bereikbare plaats. In veel gevallen gaan klanten zelfs (bijna) uit automatisme naar de betreffende winkel toe, zonder erbij na te denken. Het maakt dan soms niet eens uit wie precies de onderneming drijft.
In zo’n geval kan een huurder een positieve bijdrage leveren aan de waarde van het pand. Voor andere ondernemers kan het immers wat waard zijn om een soortgelijke onderneming op die locatie te drijven. Die derden kunnen dan bereid zijn om meer huur te betalen dan de huurder doet. Voor de verhuurder kan het dan interessant zijn om de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met die derde.
Ter bescherming van de huurder wordt de huurovereenkomst bij artikel 290-bedrijfsruimte in beginsel aangegaan voor een termijn van vijf jaar. Die termijn wordt vervolgens in principe verlengd voor een nieuwe termijn van 5 jaar. Op die manier wordt de huurder beschermd dat hij in de regel ten minste 10 jaar de tijd heeft om zijn investeringen terug te verdienen. Onder omstandigheden kan hiervan echter worden afgeweken. Zo kan een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter worden aangegaan. Ook kan een kantonrechter toestemming geven voor een afwijkende huurperiode.
Ook wanneer de verhuurder de huurovereenkomst na 10 jaar opzegt, is de huurder echter niet geheel rechteloos. Onder omstandigheden kan de huurder in dat geval aanspraak maken op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.
Overige bedrijfsruimte
Alle bedrijfsruimte die niet als artikel 290-bedrijfsruimte kwalificeert, is overige bedrijfsruimte. Hiervan is dus niet direct een definitie te geven. Veel voorkomende voorbeelden van overige bedrijfsruimte zijn kantoorpanden, fabriekshallen en magazijnen.
Bij overige bedrijfsruimte geniet de huurder de minste huurbescherming. Hier geldt over het algemeen contractsvrijheid. De gedachte hierachter is dat de huurder minder afhankelijk is van de verhuurder, omdat hij zijn onderneming gemakkelijker kan verplaatsen naar een andere locatie. Hierdoor wordt de huurder ook geacht een betere onderhandelingspositie te hebben. Hoewel dit vermoedelijk vaak opgaat, zal dat zeker niet altijd het geval zijn.
Eén van de gevolgen van de verminderde bescherming is dat de huurder geen opzegbescherming geniet. Anders dan bij woonruimte en bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW kan de verhuurder bij overige bedrijfsruimte de huur opzeggen en ontruiming aanzeggen.
Daarmee is de huurder overigens niet rechteloos. Waar hij geen opzegbescherming geniet, heeft hij wél ontruimingsbescherming. Na de datum waartegen was opgezegd én de ontruiming was aangezegd, mag de verhuurder het pand de eerste twee maanden niet ontruimen. De huurder mag dan nog “gewoon” gebruik maken van het gehuurde.
