Sinds enige tijd toetsen kantonrechters bepalingen uit huurovereenkomsten betreffende woningen, gehuurd door particulieren van professionele verhuurders, niet alleen aan huurwetgeving. Aanvullend worden dergelijke overeenkomsten sindsdien ook getoetst aan de wet- en regelgeving ter bescherming van consumenten. Diverse bedingen betreffende indexatie en buitengerechtelijke incassokosten, maar ook ter zake rente, zijn in dat kader als oneerlijk gekwalificeerd en op die grondslag vernietigd.
Ondanks de verstrekkende gevolgen daarvan, oordeelden de kantonrechters in meerdere procedures vervolgens dat de verhuurder in het geheel niet (meer) tot indexatie bevoegd was en/of geen aanspraak had op buitengerechtelijke incassokosten en/of rente. Ter illustratie wordt verwezen naar dit artikel over de uitspraken van de kantonrechter Amsterdam van 21 april en 12 mei 2023.
Overigens beoordelen niet alle rechters dergelijke kwesties op dezelfde wijze. In enkele procedures waren de rechters die van mening dat dergelijke bedingen niet strijdig zijn met consumentenwetgeving. Als voorbeeld wordt verwezen naar het vonnis van de kantonrechters Gouda d.d. 7 september 2023. Doordat deze rechter zijn beslissing (helaas) niet heeft toegelicht (gemotiveerd), is echter niet bekend welke argumenten hieraan ten grondslag lagen.
De kantonrechter Amsterdam (een collega van diegene die de vonnissen van 21 april en 12 mei 2023 gewezen heeft) benoemde in zijn vonnis van 26 september 2023 wellicht een escape voor verhuurders om de verstrekkende gevolgen van de vernietiging van het beding te ontlopen.
In dat vonnis oordeelde de kantonrechter dat het door de verhuurder bedongen beding betreffende de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk was. Om die reden vernietigde hij dit beding.
De omstandigheid dat de verhuurder in de procedure geen aanspraak had gemaakt op de contractuele afspraak, maar op de wettelijke regeling, maakte het vorenstaande niet anders.
De kantonrechter was van mening dat de verhuurder ook niet bevoegd was om het beding eenzijdig te wijzigen. Een contractuele afspraak kan in principe namelijk alleen in onderling overleg door partijen gewijzigd worden. De vordering van de verhuurder – tot (eenzijdige) wijziging van het beding – werd om die reden (eveneens) afgewezen.
Ten overvloede benoemde de kantonrechter vervolgens echter een route die naar zijn inschatting in een toekomstig geval wellicht door de verhuurder (en door andere verhuurders) zou kunnen worden toegepast. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de verhuurder en de huurder zich over en weer namelijk als een goed verhuurder respectievelijk huurder te gedragen. Hij verwijst daarvoor naar de wettelijke regeling voor de huur van woonruimte, waaronder artikel 7:213 BW. In zijn visie brengt deze verplichting met zich mee dat de huurder onder omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping of vervanging van een oneerlijk beding behoort te aanvaarden. De kantonrechter weegt daarbij mee dat ook op die manier het doel van de Richtlijn (de bescherming van consumenten) kan worden bereikt.
Hoewel deze verhuurder in deze kwestie niets aan deze overweging ten overvloede had, maakt deze uitspraak duidelijk dat (sommige) kantonrechters van oordeel zijn dat de verstrekkende gevolgen van vernietiging van een oneerlijk beding wellicht zouden moeten (kunnen) worden ontweken, althans afgezwakt. De toekomst zal uitwijzen of verhuurders zich op deze argumentatie gaan beroepen en, zo ja, hoe rechters dit dan beoordelen. Met andere woorden: (ongetwijfeld) to be continued!
Update per 13 oktober 2023 – Er is (nog) geen rechter die zich heeft uitgelaten over de route die de kantonrechter Amsterdam met zijn hierboven besproken vonnis van heeft geopperd. Twee kantonrechters van de rechtbank Amsterdam hebben bij vonnissen van 5 oktober 2023 echter aangekondigd prejudiciële vragen te zullen stellen aan de Hoge Raad over deze materie. Ongetwijfeld zal dit nog niet alle vragen die leven beantwoorden. Wellicht/hopelijk zal dat echter enige duidelijkheid bieden, of in ieder geval aanknopingspunten. Deze prejudiciële vragen worden in dit artikel nader behandeld en toegelicht.
Update per 24 januari 2024 – bij vonnissen van 11 januari 2024 hebben de kantonrechters Amsterdam de hierboven benoemde prejudiciële vragen voltooid. Deze vonnissen worden in dit artikel besproken.
