Particuliere huurders van woonruimte worden over het algemeen als zwakkere partij gezien. Om die reden worden zij – net als andere “zwakkere” partijen, zoals werknemers en consumenten – (extra) door de wet beschermd.
Wanneer de particuliere huurder de woonruimte huurt van een professionele verhuurder, kwalificeert hij echter niet alleen als huurder, maar ook als consument. Dit oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Unie al in zijn arrest van 30 mei 2013. Daardoor geniet die huurder* niet alleen huurbescherming, maar daarnaast (dus: in aanvulling daarop) ook consumentenbescherming.
* Dit geldt nadrukkelijk alleen voor particuliere huurders die huren van een professionele verhuurder. Particuliere huurders die van een particulier huren, of zakelijke huurders, komt dus geen beroep op consumentenbescherming toe.
In zijn uitspraak van 12 mei 2023 oordeelde de kantonrechter Amsterdam dat de door de verhuurder bedongen indexatieclausule strijdig was met regelgeving die consumenten beschermt. Op die grondslag wees de kantonrechter niet alleen de vordering van de verhuurster ter zake de indexatie af. Naar zijn oordeel had dit aanvullend tot gevolg dat de huurders aanspraak konden maken op de bedragen die in het verleden ter zake indexatie zijn betaald.
Wat waren de feiten?
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. verhuurde sinds 1 november 2015 een woning aan de huurders. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs € 1.495,00.
In artikel 10.1 van de huurovereenkomst zijn partijen het navolgende ter zake indexatie overeengekomen:
“In afwijking van het bepaalde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijs-indexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig artikel 10.2 hierna. De aldus berekende nieuwe huurprijs kan vervolgens nog worden verhoogd met maximaal 5% (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”
Met een verwijzing naar deze indexatiebepaling heeft de verhuurster zich op het standpunt gesteld dat de huurprijs ten tijden van de uitspraak (mei 2023) € 1.730,12 per maand bedroeg.
De huurders hebben van juli 2021 tot en met juli 2022 € 1.635,60 huur per maand betaald. Vanaf augustus 2022 hebben de huurders € 1.635,80 huur per maand betaald.
De vorderingen van de verhuurster
In de onderhavige procedure vorderde Bouwinvest, betreffende de periode juli 2021 tot en met februari 2023, € 1.225,76 ter zake achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met € 49,86 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw), € 0,46 aan wettelijke rente (berekend over de periode tot en met 4 oktober 2022) en de proceskosten.
Het verweer van de huurders
De huurders hebben niet betwist dat zij de gevorderde hoofdsom (de achterstallige huurpenningen, als gevolg van de indexering) in principe verschuldigd waren. Zij hebben zich echter op het standpunt gesteld dat zij gerechtigd waren om de betaling van een gedeelte van de huurpenningen op te schorten. Zij verwezen daartoe naar de gebreken waarmee de woning zou kampen.
In dit kader verwezen zij in de eerste plaats naar fysieke gebreken in de keuken, in de badkamer en aan de cv-ketel. Daarnaast zou er veel omgevingsproblematiek spelen in de wijk. De huurders weten dit aan onderverhuur van woningen die verhuurd werden door Bouwinvest. De verhuurster zou hierop onvoldoende toezicht houden.
Het oordeel van de kantonrechter
De vorderingen van de verhuurster zijn afgewezen
Een oneerlijke beding?
Nu de huurovereenkomst is gesloten tussen de verhuurster als handelaar en de huurders als consument, is de kantonrechter van oordeel dat hij de kwestie moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, voordat hij toekomt aan de weging van de argumenten van partijen. De kantonrechter kijkt daarbij in het bijzonder naar Richtlijn 93/13 van de EEG van de Raad van 5 april 1993 (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
Met een verwijzing naar artikel 3 van die richtlijn constateert de kantonrechter dat een beding een oneerlijk karakter heeft, wanneer dat beding, “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.”
Bij de beoordeling of een beding dat evenwicht aanzienlijk ten nadele van de consument verstoort, moeten, aldus de kantonrechter:
“alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.”
De indexatiebepaling is oneerlijk
De passage in artikel 10.1 van de huurovereenkomst die de verhuurster de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst extra te verhogen (met maximaal 5%), verstoort het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen naar het oordeel van de kantonrechter aanzienlijk ten nadele van de huurders. De kantonrechter weegt hierbij, onder meer, mee dat voor de huurders vooraf niet duidelijk is met welk percentage de huurovereenkomst zal worden verhoogd, dat dit altijd in het voordeel van de verhuurster uitpakt (een verlaging van de huurprijs is namelijk uitgesloten), alsook dat de verhuurster haar beslissing (om met enig percentage te verhogen) niet hoeft te onderbouwen. Om die reden is het huurprijswijzigingsbeding naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. Nu het beding oneerlijk is, komt het voor vernietiging in aanmerking.
De huurders hebben niet te weinig betaald, maar juist te veel
De kantonrechter volgt daarbij de vaste rechtspraak (zie daarvoor ook dit artikel), dat niet op de wettelijke regeling kan worden teruggevallen, nu de indexatieclausule wordt vernietigd. Om die reden is er naar het oordeel van de kantonrechter in het geheel geen plaats voor verhoging van de huur. De huurders zijn daarmee, aldus de kantonrechter, steeds de huurprijs van € 1.495,00 verschuldigd gebleven, zoals partijen deze bij de aanvang van de huurperiode overeengekomen waren. Ook in de toekomst zal de huurprijs deze omvang houden, zolang de huurovereenkomst blijft lopen.
Hoewel de huurders vanaf 1 juli 2021 niet het door de verhuurster gewenste bedrag hebben betaald (omdat zij de indexatie vanaf dat moment niet meer hebben betaald), hebben zij in de voorgaande jaren meer betaald dan € 1.495,00 (doordat zij de indexatie van de eerdere jaren wel zijn blijven betalen). Op die gronden concludeert de kantonrechter dat er geen sprake is van een huurachterstand.
In plaats daarvan hebben de huurders juist een vordering op de verhuurster uit hoofde van onverschuldigde betaling. Zij hebben immers meer huurpenningen betaald dan waartoe zij gehouden waren. Omdat de huurders hieromtrent echter geen reconventionele vordering hebben ingesteld, staat de kantonrechter daar niet verder bij stil en gaat hij daar niet verder op in.
Nu de vordering van de verhuurster ter zake hoofdsom wordt afgewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de nevenvorderingen (tot betaling van rente en buitengerechtelijke incassokosten). De kantonrechter toetst om die reden niet of deze bepalingen wél aan de (Europese) consumentenbeschermingsregels voldoen.
De vorderingen van de huurders zijn eveneens afgewezen
Er is geen aanleiding voor een verbod tot onderverhuur
De kantonrechter onderschrijft de mening van de huurders dat een verhuurder jegens zijn huurders de verplichting heeft om hen een ongestoord woongenot te verschaffen. Dit brengt met zich mee dat de huurders niet hoeven te accepteren dat zij overlast van andere huurders van Bouwinvest ondervinden.
Die verplichting brengt, aldus de kantonrechter, echter niet met zich mee dat een verhuurder te allen tijde tegen onderhuur zou moeten optreden. Het enkele feit dat er onderhuur plaatsvindt, betekent immers niet dat er overlast wordt veroorzaakt.
Nu de gedaagden niet hebben gespecificeerd welke overlast zij ondervinden, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geconcludeerd dat de verhuurster onvoldoende optreedt tegen overlast in de buurt.
Geen gebreken in de woning?
Ook de vordering tot herstel van de (fysieke) gebreken aan de woning wijst de kantonrechter af. Nu de huurders dat niet hebben weersproken, volgt de kantonrechter het verweer van de verhuurster, dat de gebreken aan de badkamer reeds zijn verholpen.
Voor wat betreft het keukenblok en de cv-ketel zijn de klachten (nog) niet opgepakt. De enkele omstandigheid dat het keukenblok en de cv-ketel verouderd zijn, maakt naar het oordeel van de kantonrechter echter nog niet dit kwalificeert als gebrek. Nu de huurders niet hebben bewezen dat het keukenblok en/of de cv-ketel niet functioneren, ziet de kantonrechter geen grondslag om de verhuurster te veroordelen om deze te vervangen/vernieuwen.
De proceskosten worden gecompenseerd
Nu de vorderingen van beide partijen zijn afgewezen, compenseert de kantonrechter de proceskosten. Beide partijen moeten daarmee hun eigen kosten dragen.
Commentaar
Het is op zich niet nieuw dat een particuliere huurder van woonruimte, die huurt van een professionele verhuurder, aanspraak heeft op consumentenbescherming. Zoals hierboven al werd gemeld, sprak het Hof van Justitie van de Europese Unie dit namelijk reeds uit in zijn arrest van 30 mei 2013.
In zoverre is het eigenlijk juist opmerkelijk dat met deze uitspraak pas voor de tweede keer – na de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 21 april 2023 – de consumentenbescherming aan huurders is toegekend.
Het feit dat dit nu in korte tijd (nog geen vier weken) twee keer is uitgesproken, doet vermoeden dat dit vaker zal gaan plaatsvonden. Daarbij moet enerzijds wel voor ogen worden gehouden dat beide vonnissen door dezelfde rechter gewezen zijn. In zoverre zal de toekomst uitwijzen of andere rechters dit overnemen. Daar staat tegenover dat de argumentatie van de kantonrechter goed te volgen valt, zodat dat zeker niet uit te sluiten valt.
Indien andere rechters dit oordeel gaan volgen, zal dat wel eens verstrekkende gevolgen kunnen gaan hebben, in eerste instantie voor verhuurders, maar uiteindelijk (indirect) zeker ook voor huurders. De consequentie is namelijk dat de verhuurder niet kan terugvallen op de wettelijke regeling. Dat betekent dat de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst steeds enkel de aanvangshuur verschuldigd blijft, zonder dat de verhuurder aanspraak kan maken op indexatie.
Bij kortlopende huurovereenkomst valt dit voor verhuurders wellicht nog te overzien. Dan zullen veel verhuurders dit wellicht nog kunnen opvangen.
Huurovereenkomsten kunnen echter lang lopen (oplopend tot vele decennia). In die gevallen kan de huurprijs op zeker moment flink achter komen te lopen op de marktprijs (en op de vaste lasten van de verhuurder). Voor de portemonnee van huurders kan het wellicht fijn zijn dat zij een lage huurprijs mogen blijven betalen. De vraag is echter of alle verhuurders dan het noodzakelijke onderhoud kunnen blijven bekostigen. Indien dat voor de verhuurder op enig moment financieel onmogelijk wordt, kan de lage huurprijs negatief doorwerken voor de huurder (in achterstallig onderhoud en dito gebreken).
Dat er strenge maatregelen verbonden zijn aan een oneerlijk beding, valt op zich best te rechtvaardigen. Indien altijd op de wettelijke regeling zou worden teruggevallen, zou het voor de handelaar immers een spel zonder “nietten” worden, waarbij hij zou binnenlopen als zijn opzet zou slagen, terwijl hij altijd op de wettelijke regeling terugvalt als de poging mislukt.
Toch zijn er zeker argumenten denkbaar voor uitzonderingen. In dit geval moet, bijvoorbeeld, voor ogen worden gehouden dat veel verhuurders deze bepaling niet bewust hebben opgenomen. In de regel zal deze bepaling namelijk in de huurovereenkomst terechtgekomen zijn, doordat deze onderdeel uitmaakt van het “standaard” model (versie 2017) van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
In de aankomende periode zal ongetwijfeld blijken of dit oordeel van deze kantonrechter navolging krijgt van andere rechters, en, zo ja, of zij daaraan dezelfde verstrekkende consequentie(s) verbinden, danwel of zij tot een escape voor verhuurders komen.
Vragen?
Wilt u laten toetsen of de indexatieclausule in uw huurovereenkomst wellicht nietig is? Of wilt u bijstand in de gesprekken met uw huurder of verhuurder hieromtrent? Onze in huurrecht gespecialiseerde advocaten hebben veel ervaring met dergelijke kwesties. Zij bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
Update per 2 oktober 2023 – Met zijn vonnis d.d. 26 september 2023 heeft de kantonrechter Amsterdam een escape voor verhuurders geopperd, om de verstrekkende gevolgen van vernietiging van een oneerlijk beding te ontwijken, althans af te zwakken. In dit artikel wordt deze escape verder toegelicht.
Update per 13 oktober 2023 – Er is (nog) geen rechter die zich heeft uitgelaten over de route die de kantonrechter Amsterdam met zijn vonnis van 26 september 2023 heeft geopperd. Twee kantonrechters van de rechtbank Amsterdam hebben bij vonnissen van 5 oktober 2023 echter aangekondigd prejudiciële vragen te zullen stellen aan de Hoge Raad over deze materie. Ongetwijfeld zal dit nog niet alle vragen die leven beantwoorden. Wellicht/hopelijk zal dat echter enige duidelijkheid bieden, of in ieder geval aanknopingspunten. De concepten van deze prejudiciële vragen worden in dit artikel nader besproken en toegelicht.
Update per 24 januari 2024 – bij vonnissen van 11 januari 2024 hebben de kantonrechters Amsterdam de hierboven benoemde prejudiciële vragen voltooid. Deze vonnissen worden in dit artikel nader besproken.
