Particuliere huurders die woonruimte huren van een professionele verhuurder hebben niet alleen aanspraak op huurbescherming, maar ook op consumentenbescherming.
Wanneer een rechter een beding in dat kader als oneerlijk kwalificeert, kan hij het hele beding vernietigen. De verhuurder kan er dan geen beroep (meer) op doen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar dit artikel over de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 12 mei 2023. In dit artikel wordt de uitspraak van de kantonrechter Amsterdam van 26 september 2023 besproken. In die uitspraak heeft de rechter Amsterdam een escape voor verhuurders geopperd, om de verstrekkende gevolgen van vernietiging van een oneerlijk beding te ontwijken, althans af te zwakken.
In de twee kwesties die voorlagen in de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 5 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176 en ECLI:NL:RBAMS:2023:6176) zijn de betreffende rechters tot het oordeel gekomen dat de door de verhuurders bedongen indexatiebedingen oneerlijk zijn.
Om duidelijkheid te krijgen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk beding, hebbend de rechters besloten om hierover prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.
Voordat ze de vragen daadwerkelijk aan de Hoge Raad voorleggen, hebben de kantonrechters de vragen in concept aan partijen voorgelegd. De concept-vragen luiden als volgt:
Vraag 1
In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd is en niet slechts voor dat deel dat als oneerlijk is aan te merken?
Vraag 2
In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?
Vraag 3
Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:
a. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?
b. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?
c. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?
d. is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken, zoals de onderhavige?
Vraag 4
Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een verstek-procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?
Vraag 5
Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( [naam 3] ), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken?
Bij nieuwsbericht d.d. 9 oktober 2023 zijn deze vragen door de rechtspraak zelf als volgt samengevat:
Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert,
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Wanneer de vragen aan de Hoge Raad worden doorgezet en deze, vervolgens, door de Hoge Raad worden beantwoord, is op dit moment nog niet bekend. In de (hopelijk niet al te verre toekomst) zal hierover ongetwijfeld duidelijkheid ontstaan.
Update per 24 januari 2024 – bij vonnissen van 11 januari 2024 hebben de kantonrechters Amsterdam de hierboven benoemde prejudiciële vragen voltooid. Deze vonnissen worden in dit artikel nader besproken.
