Recht van nu 9 Vastgoedrecht 9 Huurrecht 9 Woonruimte 9 Dwangsommen voor huurders vanwege huisdieren

Dwangsommen voor huurders vanwege huisdieren

11 mei, 2023

Huisdieren kunnen heel leuk zijn. Niet alleen voor hun baasjes, maar ook voor anderen. Huisdieren kunnen echter ook bijzonder veel overlast veroorzaken, zeker in de ogen van derden. Denk aan katten die de visvijver leegeten of honden die tegen iedereen opspringen.

In het vonnis van de kantonrechter Zwolle van 11 april 2023 lag de vraag voor of buurtgenoten overlast ervoeren van twee honden en, zo ja, wat de gevolgen daarvan moesten zijn.

Wat waren de feiten?

De gedaagden huurden een woning van woningbouwvereniging Woonbedrijf Ieder1. De gedaagden bewoonden deze woning samen met hun twee honden.  

Meerdere buurtgenoten klaagden over geluids- en stankoverlast van deze twee honden. De honden zouden veelvuldig hard blaffen, zeker als de baasjes niet thuis waren. Daarnaast zouden de baasjes de ontlasting van de honden niet opruimen.

Ter bescherming van de belangen van haar andere huurders (lees: de buurtgenoten), is Ieder1 een procedure gestart tegen de huurders.

Het oordeel van de kantonrechter

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de woningbouwvereniging bewezen dat de honden geluidsoverlast veroorzaken. De kantonrechter verwijst daarvoor naar de rapportage van een geluidsdeskundige, verklaringen van buurtbewoners en een geluidsopname van een buurtgenoot van de huurders.

Eveneens is Ieder1 naar het oordeel van de kantonrechter erin geslaagd om te bewijzen dat de honden stankoverlast veroorzaken. Uit verklaringen van buurtbewoners en onafhankelijke derden maakt de kantonrechter op dat de honden in de achtertuin en op de stoep poepen en plassen. De kantonrechter weegt daarbij mee dat de huurders hebben erkend dat hun honden dit doen. Aan het verweer van de huurders – dat zij de ontlasting steeds snel zouden opruimen – gaat de kantonrechter voorbij. In zijn ogen is dat ongeloofwaardig, omdat de huurders hebben toegegeven dat de honden vaak zelfstandig (zonder aanwezigheid van hun baasjes) de tuin inlopen.

Met het veroorzaken van geluids- en stankoverlast handelen de huurders in strijd met artikel 7.3 van de algemene huurvoorwaarden. Daarmee is het een gegeven dat zij tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Desondanks heeft de kantonrechter de voorwaardelijke vordering van Ieder1, tot ontruiming van de woning door de huurders, afgewezen. Naar zijn oordeel heeft de woningbouwvereniging deze vordering namelijk in een te late fase van de procedure ingesteld, zodat behandeling daarvan in strijd is met de eisen van een goede procesorde.

De huurders worden echter wel veroordeeld om de overlast door huisdieren vanuit het gehuurde zoveel mogelijk te voorkomen.

In dat kader worden ze in de eerste plaats gehouden aan hun eigen toezegging om, zodra één van de honden overlijdt of (anderszins) vertrekt, niet nogmaals twee honden te houden. De kantonrechter betrekt daarbij dat het houden van één hond, i.p.v. twee, bijdraagt aan het verminderen van overlast.

Daarnaast worden de huurders veroordeeld om de hondenpoep en -urine in de tuin en op de stoep op te ruimen en schoon te maken. Dit moet steeds binnen 15 minuten plaatsvinden. Wanneer de baasjes daarmee in gebreke blijven, verbeuren zijn een dwangsom van € 250,00, met een maximum van 5.000,00 euro.

Aangezien de huurders al veroordeeld worden om de overlast zoveel mogelijk tegen te gaan, vindt de kantonrechter het niet nodig om hen ook te veroordelen om hun honden niet alleen te laten in het gehuurde. Nu in de procedure is gebleken dat de honden vooral veel blaffen als ze alleen worden gelaten, brengt de veroordeling om geen overlast te veroorzaken naar het oordeel van de kantonrechter namelijk al de verplichting voor de huurders met zich mee om de honden niet te vaak en/of te lang alleen thuis te laten.

Ook de vordering van Ieder1 dat de honden viermaal per dag moeten worden uitgelaten, wordt afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter wordt de stankoverlast namelijk niet veroorzaakt doordat de honden te weinig worden uitgelaten, maar doordat de gedaagden de hondenpoep en -urine in de tuin en op de stoep niet (op tijd) opruimen en/of schoonmaken (wegspoelen). Als overweging ten overvloede merkt de kantonrechter op dat van eigenaren sowieso mag worden verwacht dat zij hun honden regelmatig uitlaten.

Als (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, worden de huurders tot slot veroordeeld in de proceskosten.

Wat leert deze uitspraak?

Overlast van buren heeft een grote impact op het leef- en woongenot. Het is dan ook volstrekt logisch en terecht dat verhuurders hun huurders daarop aanspreken (soms overigens op vordering van andere huurders).

Op papier heeft woningbouwvereniging Ieder1 (en daarmee de buurtgenoten) de procedure gewonnen. De huurders zijn immers veroordeeld om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Meer concreet moeten zij de ontlasting van de honden steeds binnen 15 minuten opruimen.  

Toch is het de vraag of de buurtgenoten dat in de praktijk ook zo zullen zien. Het risico is namelijk reëel dat de buurtgenoten nog de nodige overlast zullen ondervinden. Sowieso blijft het risico dat de honden zullen blijven blaffen, nu de baasjes hun honden in de woning alleen mogen blijven laten.

Maar ook is het twijfelachtig of de stankoverlast (volledig) zal verdwijnen. Er kan immers nog steeds de nodige stank worden ervaren, wanneer de hondeneigenaren de ontlasting pas steeds op het laatste moment (tegen de 15e minuut) opruimen. En wat als ze het opruimen afraffelen, waardoor de stank niet (volledig) verdwijnt? Het zal voor de woningbouwvereniging dan lastig zijn om aanspraak te maken op de dwangsommen, terwijl de overlast dan onverminderd aanhoudt.

Toch is ook niet geheel risicoloos voor de huurders, wanneer zij zich niet maximaal inspannen om de overlast te verminderen. In een eventuele nieuwe procedure zal een rechter wellicht minder coulant zijn en eerder aansturen op ontbinding van de huurovereenkomst; door deze procedure (en dit vonnis) zijn zij immers reeds gewaarschuwd. Indien de huurders dit risico echter nemen, hebben de buurtgenoten daar op korte termijn niets aan (met ongetwijfeld alle frustratie van dien).  

Vragen?

Hebt u een huurder of buurtgenoot die overlast veroorzaakt? Of beschuldigen buurtgenoten of uw verhuurder u van het veroorzaken van overlast? Onze in huurrecht gespecialiseerde advocaten hebben veel ervaring met dergelijke kwesties. Zij bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.