Er zijn steeds meer “slimme” deurbellen en andere camera’s die (video)opnames maken van de buitenruimte. Sommige maken (ook) opnames van de buren. Veel mensen zien dit als een inbreuk op hun privacy. In beginsel levert zo’n inbreuk op de persoonlijke levenssfeer een onrechtmatige daad op. Onder omstandigheden kan dit echter anders uitvallen. Dit ondervond de huurder in de kwestie die leidde tot het vonnis van de kantonrechter Almelo van 28 november 2023.
Wat waren de feiten?
De huurder huurt een bovenwoning, van woningstichting Beter Wonen.
De woningbouwvereniging verhuurt de benedenverdieping aan een andere huurster, verder te noemen: “de buurvrouw”. De buurvrouw exploiteert op de begane grond haar onderneming.
Achter het pand ligt een binnenterrein dat tot het gehuurde behoort. Beide huurders mogen gebruik maken van dit binnenterrein en beiden hebben (specifieke) parkeerplaatsen toegewezen gekregen. Het binnenterrein kent één toegangsweg. Dit is ook direct de enige manier waarop de huurder zijn woning kan bereiken.
Door de buurvrouw zijn twee camera’s aangebracht, te weten een deurbelcamera en een bolcamera. Deze zijn gericht op het binnenterrein.
De standpunten van partijen
De vordering van de huurder: verwijdering van de camera’s
De huurder was van mening dat hij zijn woning niet meer kon bereiken (en verlaten) zonder dat hij op camera werd vastgelegd. In zijn ogen maakte de buurvrouw onder die omstandigheden met de camera’s (en de beelden die deze maken) een inbreuk op zijn privacy. Hij meende dat dit als een onrechtmatige daad kwalificeerde. Op die grondslag vorderde hij de verwijdering van de camera’s.
Het verweer van de buurvrouw
De buurvrouw ontkende niet dat de camera’s opnamen van de huurder kunnen maken. In haar ogen overdreef de huurder echter de ernst, omvang en impact hiervan. De deurbelcamera zou enkel opnemen als werd aangebeld. Bovendien zou dan het grootste deel van het beeld door de betrokken bezoeker worden opgevuld. Het zou in haar ogen dan ook bijzonder toevallig zijn als de huurder net op dat moment langsliep én in beeld kwam. De bolcamera zou, aldus de buurvrouw, met name op de parkeerplaatsen zijn gericht. Als hij langs de parkeerplaatsen liep, zouden de huurder en zijn bezoekers dan ook buiten beeld moeten (kunnen) blijven. De benedenbuurvrouw benadrukte hierbij dat de camera’s niet op de woning van de huurder waren gericht.
Bij dit alles vroeg de buurvrouw aandacht voor haar belang bij de betreffende camera’s. Zij verwees daartoe in de eerste plaats naar haar klantenpopulatie. Dit betreffen veelal oudere, kwetsbare en minder mobiele mensen, waarvan zij het komen en gaan graag in de gaten houdt. Tevens verwees zij naar de locatie waar het gehuurde zich bevindt. Het pand zou zich in een desolater gedeelte van de straat bevinden, waar weinig doorloop en veel leegstand zou zijn en wat ook nog eens grenst aan het plaatselijke uitgaansgebied.
Het oordeel van de kantonrechter
De kantonrechter stelt voorop dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert. Daar voegt de kantonrechter echter aan toe dat een rechtvaardigingsgrond het onrechtmatige karakter aan de inbreuk kan ontnemen.
Bij de beoordeling of er sprake is van een dergelijke rechtvaardigingsgrond moeten, aldus de kantonrechter, – in het licht van alle omstandigheden van het geval – (enerzijds) de ernst van de inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en (anderzijds) de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend tegen elkaar worden afgewogen. De kantonrechter verwijst in dat kader naar dit arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2002.
Wanneer de kantonrechter alle relevante omstandigheden van het geval afweegt, maakt de buurvrouw met de twee camera’s, naar het oordeel van de kantonrechter, geen onrechtmatige inbreuk op de privacy van de huurder.
Ten aanzien van de deurbelcamera acht de kantonrechter relevant dat de huurder (evenals huisgenoten, bezoek en anderen) weliswaar kort in beeld kunnen komen, maar dat dat dan klein en niet-goed herkenbaar is. Tevens weegt de kantonrechter mee dat de beelden niet worden opgeslagen. Onder die omstandigheden is deze inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder beperkt, terwijl de buurvrouw een gro(o)t(er) belang heeft om vanuit haar kantoor (dat zich aan de voorkant van het pand bevindt) te kunnen zien wie er bij de achterdeur staat, zodat zij eventueel op afstand de deur kan openen. Dit laatste heeft zowel praktische voordelen, maar komt ook de veiligheid ten goede.
Bij zijn oordeel ter zake de bolcamera betrekt de kantonrechter in de eerste plaats dat deze enkel op het linker deel van het gezamenlijke binnenterrein en de gezamenlijk gehuurde parkeerplaatsen is gericht. Als de huurder dat gedeelte van het binnenterrein vermijdt, kan hij dan ook onopgemerkt van de openbare weg naar de opgang van zijn woning (en vice versa) lopen en fietsen.
De omstandigheid dat de huurder op het linker gedeelte van de gezamenlijke buitenruimte en de parkeerplaatsen wél in beeld komt, vormt wél een inbreuk op diens privacy. Ook hier dient, aldus de kantonrechter, het belang van de buurvrouw en haar klanten te prevaleren. Onbetwist heeft de buurvrouw namelijk gewezen op diverse incidenten, waarbij banden lek zijn gestoken en bij buren is ingebroken. Bovendien heeft de buurvrouw een gerechtvaardigd belang om te kunnen zien wanneer haar klanten vallen, zodat zij hen kan ondersteunen.
Bij dit alles weegt de kantonrechter mee dat een minder ingrijpend middel niet voor handen is. Een alarminstallatie ziet namelijk geen klanten en maakt niet zichtbaar wie eventuele beschadigingen heeft aangebracht.
Op deze gronden wijst de kantonrechter de vorderingen van de huurder – tot verwijdering van de camera’s – af.
Conclusie
In veruit de meeste gevallen spelen huurgerelateerde geschillen tussen de huurder en de verhuurder (of omgekeerd). Denk aan procedures over huurachterstanden (inclusief daaraan gekoppelde ontbindings- en onruimingsverzoeken) en achterstallig onderhoud. Zelfs in situaties dat een huurder (of huurster) bij zijn (of haar) buren overlast veroorzaakt, wordt dat in de (over)grote meerderheid van zaken door de verhuurder opgepakt. Ter illustratie wordt verwezen naar deze uitspraak van de Kantonrechter Zwolle, waarin woningbouwvereniging Ieder1 een procedure tegen twee huurders was gestart vanwege de geluids- en stankoverlast die hun honden veroorzaakten. Dat de verhuurder over het algemeen degene is die dergelijke kwesties oppakt, is op zich overigens ook niet vreemd. Niet alleen zal de verhuurder in de regel over meer kennis en kunde beschikken (zeker bij professionele verhuurders, zoals woningbouwcorporaties, zal dit het geval zijn), maar ook heeft de verhuurder verplichtingen jegens zijn andere huurders (om een fijn en ongestoord woongenot te verstrekken).
Wanneer huurders overlast ervaren van andere huurders zijn zij echter niet afhankelijk van de verhuurder. Zij kunnen die andere huurder ook rechtstreekst aanspreken. Dat bevestigt deze uitspraak. Omdat de partijen dan niet in een contractuele relatie tot elkaar staan (de huurovereenkomst loopt immers met de verhuurder), dient de vordering dan (in de regel) te worden gebaseerd op een onrechtmatige daad.
Niet elke ongewenste handelswijze levert echter direct een onrechtmatige daad op. Dit moet van geval tot geval worden beoordeeld, waarbij alle relevante omstandigheden van het geval moeten worden (mee)gewogen. De rechtsbeginselen van proportionaliteit (is er sprake van een redelijke verhouding tussen het doel en het ingezette middel) en subsidiariteit (is dit het minst ingrijpende middel om het doel te bereiken) spelen dan een belangrijke rol, zoals de kantonrechter aangeeft.
Alles tegen elkaar afwegende, valt het oordeel van de kantonrechter goed te plaats. Het ongemak van de huurder is goed te begrijpen (zeker als de onderlinge verhoudingen niet goed zijn). Aan de andere kant valt de impact van de inbreuk alleszins mee. De kans op succes in hoger beroep lijkt voor de huurder dan ook gering al is het aan hem om dit (al dan niet samen met zijn advocaat) af te wegen.
