Dit artikel ziet op de verhuis- en inrichtingskosten t.a.v. 290-bedrijfsruimte (winkelruimte) waarmee de huurder na de beëindiging van de huurovereenkomst te maken krijgt. Voor meer informatie over de verhuis- en inrichtingskosten t.a.v. een huurwoning waarmee de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wordt geconfronteerd, verwijzen wij u naar dit artikel.
Indien de kantonrechter de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte – die voor meer dan 2 jaar is aangegaan – beëindigt, kan hij bepalen dat de verhuurder een bedrag aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het is hierbij niet relevant waarom de huurovereenkomst wordt beëindigd.
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat een huurder onder omstandigheden zelfs aanspraak op zo’n tegemoetkoming kan hebben, wanneer de beëindiging wordt uitgesproken vanwege “slechte bedrijfsvoering”. Over het algemeen zal bij de huurder dan wel sprake moeten zijn van overmacht (denk aan plotselinge ziekte van de huurder of iets dergelijks).
Wat zijn verhuis- en inrichtingskosten?
Onder het begrip verhuiskosten vallen niet alleen de kosten van de verhuizing zelf (denk aan de verhuizers e.d.), maar ook de kosten die met de verhuizing samenhangen, zoals advertentiekosten, kosten van verhuisberichten, visitekaartjes, etc. Ook makelaarskosten en kortdurende extra huurlasten kunnen als verhuiskosten kwalificeren.
Onder inrichtingskosten worden verstaan de kosten die de huurder moet maken om de nieuwe bedrijfsruimte te voorzien van een inrichting die gelijkwaardig is aan de inrichting in het gehuurde. In de regel zal hierbij rekening (moeten) worden gehouden met de normale afschrijvingskosten die de huurder hieromtrent ook zou hebben gehad wanneer hij niet had hoeven verhuizen. Er is voor de huurder immers geen rechtvaardiging om in een betere positie te komen verkeren.
De rechter “kan”, maar is dus niet verplicht
De wet bepaalt nadrukkelijk dat de kantonrechter een dergelijk bedrag “kan” toekennen. De kantonrechter is daartoe dus niet verplicht. De kantonrechter heeft hieromtrent een discretionaire bevoegdheid.
De hoogte van de tegemoetkoming
Ook ten aanzien van de vaststelling van de hoogte van het bedrag heeft de rechter de nodige vrijheid. De kantonrechter zal daarbij rekening houden met de omstandigheden van het geval. Relevante aspecten zullen, onder meer, zijn (1) in welke staat de oude inrichting verkeert, (2) of de huurder de inrichting zelf heeft bekostigd en (3) in welke mate deze inrichting was afgeschreven.
In de meeste gevallen worden niet de volledige verhuis- en inrichtingskosten gecompenseerd. Daartoe wordt vaak verwezen naar de wettekst. Die spreekt over een tegemoetkoming, niet over een schadevergoeding, laat staan over schadeloosstelling.
De huurder moet erom vragen en zijn verzoek onderbouwen
Hoewel de wet dat niet met zoveel woorden benoemt, moet de huurder de rechter zelf actief verzoeken om een dergelijke tegemoetkoming toe te kennen. Dit volgt uit het feit dat de huurder aannemelijk moet maken dat hij met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd en wat de hoogte daarvan zal zijn. Omdat het over het algemeen onmogelijk zal zijn om deze kosten op voorhand gedetailleerd te verstrekken, wordt vaak met ramingen/schattingen gewerkt.
Voorwaardelijk of onvoorwaardelijk
Over het algemeen zal de kantonrechter het bedrag onvoorwaardelijk toekennen. Wanneer nog niet zeker is of de huurder zijn bedrijf daadwerkelijk op een andere locatie zal voortzetten, kan de tegemoetkoming voorwaardelijk worden toegekend.
De onderhuurder
Indien de huurder het pand heeft onderverhuurd aan een onderhuurder, kan die onderhuurder een verzoek als het onderhavige indienen bij zijn verhuurder (zijnde de hoofdhuurder).
Een reconventionele vordering is niet vereist
Indien de huurder aanspraak wil maken op deze vergoeding, hoeft hij daarvoor geen reconventionele vordering in te stellen. Hij kan dit verzoek onderdeel laten uitmaken van zijn verweer. Verwezen wordt hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2001 (WE / Bruil)
De verhuurder mag de beëindigingsvordering intrekken
De veroordeling van de verhuurder tot betaling van de tegemoetkoming vloeit voort uit de door hem gewenste beëindiging van de huurovereenkomst. Om die reden moet de kantonrechter de verhuurder in de gelegenheid stellen om zijn verzoek tot beëindiging in te trekken, wanneer hij voornemens is om een vergoeding toe te kennen. Op die manier kan de verhuurder afwegen of hij de omvang van de vergoeding vindt opwegen tegen de beëindiging van het dienstverband.
