Winkeliers (zowel food als non-food) en horeca-uitbaters zijn voor hun omzet over het algemeen afhankelijk van de toeloop van hun klanten. Om die reden heeft de wetgever bepaalt dat de huurders van dergelijke middenstandsruimte in principe niet zomaar uit het pand kunnen worden gezet. Omdat deze huurbescherming geregeld is in de artikelen 290 en verder van boek 7 van het burgerlijk wetboek (BW) wordt ook wel gesproken over 290-bedrijfsruimte.
De huurtermijnen
De hoofdregel is 5 + 5 jaar, of variaties daarop
De huur van zulke bedrijfsruimte wordt in principe aangegaan voor 5 jaar. Na afloop van die termijn wordt de huurovereenkomst – tenzij deze rechtsgeldig wordt opgezegd – verlengd met een tweede termijn van vijf jaar.
Huurovereenkomsten die voor minder dan vijf jaar zijn aangegaan, worden (enkele uitzonderingen daargelaten, zie hieronder) geacht te zijn aangegaan voor vijf jaar en worden – behoudens een opzegging – nadien eveneens met een nieuwe termijn van vijf jaar verlengd.
Indien de huurovereenkomst voor meer dan 5 jaar is aangegaan, maar minder dan tien jaar, wordt deze na het verstrijken van de eerste termijn verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer was dan vijf jaar. Op die manier loopt deze huurovereenkomst – wanneer tussentijds niet wordt opgezegd – eveneens minimaal 10 jaar.
Een eerste termijn van 10 jaar of meer
In plaats van termijnen van 5 + 5 jaar, of variaties daarop, kunnen partijen ook direct een termijn van 10 jaar of meer, bijvoorbeeld 25, overeenkomen.
Korte termijnen, tot twee jaar
Voor een periode van maximaal twee jaar mogen partijen kortlopende huurcontracten aangaan. Het is dus mogelijk om een contract voor een paar maanden aan te gaan, die op de einddatum daadwerkelijk eindigt. Denk aan een tijdelijke pop-up store. Maar ook kan een jaarcontract zelfs eenmaal worden verlengd. Op die manier kan een leegstand tijdelijk worden overbrugd, zonder dat partijen (direct) jarenlang aan elkaar vastzitten.
Het is wél van belang om de termijn van twee jaar goed in de gaten te houden. Wanneer deze wordt overschreden (al is het maar met 1 dag), wordt de huurovereenkomst (met terugwerkende kracht tot het begin) omgezet in een met termijnen van 5 + 5 jaar.
Aan afwijkende termijnen is de verhuurder in beginsel gebonden, maar de huurder niet
Indien partijen afwijken van deze wettelijke termijnen, is de verhuurder in beginsel aan die afspraken gebonden. Omgekeerd geldt dit voor de huurder niet. Wanneer de wettelijke termijnen de huurder beter uitkomen dan de contractuele termijn, kan hij daarop een beroep doen. Hij kan de gemaakte afspraken dan vernietigen.
Wanneer partijen afwijkende afspraken maken, is de verhuurder daaraan dus in principe gebonden, terwijl de huurder in beginsel de keuze heeft tussen de contractuele en de wettelijke termijnen.
Afwijkende termijnen zijn mogelijk, met toestemming van de kantonrechter
Wanneer partijen van mening zijn dat zij goede redenen hebben om van de wet afwijkende termijnen af te spreken, kunnen zij daarvoor goedkeuring vragen aan de kantonrechter. Indien de kantonrechter die goedkeuring verleent, is de huurder voortaan aan die contractuele termijnen gebonden. Hij kan die afspraken dan dus niet meer vernietigen en geen beroep meer doen op de wettelijke termijnen.
Hoewel beide partijen bevoegd zijn om een dergelijk verzoek in te dienen bij de kantonrechter, zal de goedkeuring over het algemeen worden aangevraagd door de verhuurder. Deze heeft immers het meeste belang bij de betreffende goedkeuring.
De kantonrechter mag deze goedkeuring alleen verstrekken, wanneer aan één van de twee navolgende voorwaarden wordt voldaan. In de eerste plaats is dit mogelijk indien de afwijkende termijnen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten. Dit speelt, bijvoorbeeld, in het geval van onderhuurconstructies. In die gevallen kan het voor partijen juist fijn en goed zijn om de onderhuurovereenkomst – wat betreft de termijnen – gelijk te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst. Tevens is dit mogelijk wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke huurbeschermingsregels in redelijkheid niet nodig heeft. Hierbij kan, onder meer, worden gedacht aan grote ketens en brouwers.
Na 10 jaar loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij…
Na 10 jaar wordt de huurovereenkomst in principe voor onbepaalde tijd voortgezet. Deze kan daarna dus op elk moment – met inachtneming van de van toepassing zijnde opzegtermijn – worden opgezegd.
In afwijking hiervan kunnen partijen overeenkomen dat zij de overeenkomst nadien steeds voor bepaalde tijd voortzetten. Dit kunnen partijen reeds aan het begin van de huurrelatie overeenkomen, maar dit kan ook op een later tijdstip worden afgestemd. In het ROZ-model voor winkelruimte worden partijen nadrukkelijk op deze optie gewezen.
Indien partijen ervoor kiezen om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voort te zetten, moeten zij voor ogen houden dat deze aan het einde van de termijnen niet van rechtswege (automatisch) eindigt. Indien zij op enig moment de huurovereenkomst willen beëindigen, kunnen (moeten) zij de overeenkomst – met inachtneming van de opzegtermijn – tegen het einde van zo’n termijn opzeggen.
De opzegging van de huurovereenkomst
De mogelijkheden tot opzegging
Voor de huurder
De huurder is steeds bevoegd om de huurovereenkomst op te zeggen tegen de einddatum. Wanneer de overeenkomst voor onbepaalde tijd loopt, is de huurder op elk moment bevoegd op te zeggen. Uiteraard moet de huurder wél steeds de opzegtermijn (zie hieronder) in acht nemen.
Voor de opzegging heeft de huurder geen (specifieke) reden nodig.
Voor de verhuurder
De verhuurder moet bij de opzegging de reden van de opzegging vermelden. Doet hij dat niet, dan is de opzegging nietig (niet geldig).
Indien de huurder niet schriftelijk bevestigt dat hij instemt met de opzegging, moet de verhuurder vervolgens bij de rechter vorderen dat deze de einddatum van de huurovereenkomst vaststelt. In deze procedure mag de verhuurder deze vordering enkel baseren op de opzeggingsgronden die hij in de opzeggingsbrief heeft vermeld. De verhuurder kan zijn redenen om tot beëindiging van de huurovereenkomst te willen komen in die procedure dus niet uitbreiden.
De verhuurder kan deze procedure starten vanaf 6 weken nadat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Dit kan echter ook op een later moment. In zijn arresten van 12 juni 2009 en 25 maart 2011 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat de verhuurder deze procedure zelfs kan starten nadat de datum waartegen hij had opgezegd reeds is gepasseerd.
De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder zijn afhankelijk van het type contract en de (reeds verstreken) looptijd van de huurovereenkomst.
De opzegmogelijkheden voor de verhuurder bij huurovereenkomsten tot 2 jaar
Huurovereenkomsten tot twee jaar eindigen op de einddatum automatisch. Die hoeven dus niet te worden opgezegd.
De opzegmogelijkheden voor de verhuurder tegen de eerste termijn
Tegen het einde van de eerste termijn (van vijf jaar) kan de verhuurder slechts op twee gronden opzeggen. De eerste opzeggingsgrond ligt in de invloedssfeer van de huurder. Diens bedrijfsvoering moet dan namelijk niet zijn geweest zoals dat een goed huurder betaamt.
De tweede opzeggingsgrond ligt in de invloedsfeer van de verhuurder. Daar heeft de huurder zelfs in het geheel geen invloed op. De verhuurder is namelijk ook bevoegd op te zeggen indien hij aannemelijk maakt dat hijzelf, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad (dus een kind of een ouder) of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, tenzij de verhuurder – als verhuurder – de rechtsopvolger is van één van deze familieleden en de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat deze rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is meegedeeld. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed.
Hoewel deze (familie)banden lijken te wijzen op natuurlijke personen, kunnen ook vennootschap-verhuurders ten behoeve van aan hen gelieerde rechtspersonen (B.V.’s, N.V.’s, maatschappen, verenigingen en stichtingen) van deze opzeggingsgrond gebruikmaken.
Vervreemding (denk aan verkoop of schenking) wordt niet als duurzaam gebruik beschouwd. Een renovatie van de bedrijfsruimte kan wél zo worden gekwalificeerd, mits die renovatie zonder de beëindiging van de huurrelatie niet mogelijk is.
De opzegmogelijkheden voor de verhuurder tegen de tweede termijn
Tegen de tweede termijn (dus 10 jaar) kan de verhuurder de huurovereenkomst in de eerste plaats op dezelfde gronden opzeggen als toen hij deze tegen de eerste termijn van vijf jaar kon opzeggen, dus:
- als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals dat een goed huurder betaamt; en
- als de verhuurder, of een nauw familielid van hem, de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Aanvullend kan de verhuurder de huurovereenkomst in dat geval op de navolgende gronden opzeggen, te weten:
- als de verhuurder een redelijk belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij van de huurder en/of de onderhuurder, bij een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt;
- als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt; en
- als de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
De opzegmogelijkheden voor de verhuurder na meer dan 10 jaar
Wanneer de huurovereenkomst na 10 jaar is voortgezet, zijn de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder nadien bij elk opzegmoment gelijk aan die wanneer tegen 10 jaar was opgezegd.
De in acht te nemen opzegtermijn
Bij de opzegging dient een opzegtermijn in acht te worden genomen. Tenzij de kantonrechter (vooraf) goedkeuring heeft gegeven voor een andere termijn, bedraagt de in acht te nemen opzegtermijn ten minste 1 jaar.
Zeg op bij aangetekende brief of deurwaardersexploot
Hoewel de wet voorschrijft dat de huurovereenkomst bij aangetekende post of deurwaardersexploot moet worden opgezegd, wordt over het algemeen (de uitzondering daargelaten) geoordeeld dat deze ook per gewone post of e-mail kan worden opgezegd. Breed wordt aangenomen dat het voorschrift om bij aangetekende post of deurwaardersexploot op te zeggen als functie heeft dat de opzegging kan worden bewezen. Hoewel het, aldus, geen verplichting is, is het wel verstandig om de overeenkomst (tevens) bij aangetekende brief of deurwaardersexploot op te zeggen, zeker als door de contractspartner niet wordt gereageerd op de opzegging via gewone post of mail (bijvoorbeeld met een ontvangstbevestiging of akkoord). Wanneer de opzeggende partij namelijk niet kan aantonen dat de opzegging zijn contractspartner heeft bereikt, heeft die opzegging geen rechtsgevolgen.
Een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten
Wanneer de verhuurder (op goede gronden) gebruik maakt van de bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen, kan de huurder aanspraak hebben op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor meer informatie hierover verwijzen wij u naar dit artikel.
