De coronacrisis heeft veel bedrijven in (financiële) nood gebracht. De vaste lasten lopen immers door, terwijl de inkomsten in veel gevallen fors zijn gekelderd. Huurders van specifieke middenstandsbedrijfsuimte (denk aan non-foodwinkels en horecagelegenheden) behoren tot de zwaarst getroffenen.
Sinds het begin van de coronacrisis discussiëren verhuurders en huurders over de vraag of de coronamaatregelen reden kunnen zijn voor huurkorting. In veel hebben partijen dit in onderling overleg geregeld.
De lagere rechtspraak: huurkorting, maar geen uniforme berekeningswijze
Dit is echter lang niet in alle gevallen gelukt. Een gedeelte van die gevallen is uitgemond in een gerechtelijke procedure.
De algemene leer in de lagere rechtspraak: recht op huurkorting
In de meeste gevallen bepaalden die rechters dat de huurder recht had op huurkorting. Zij oordeelden echter verschillend over de grondslag van die huurkorting. Kort samengevat, baseerden zij de huurkorting op (één van) de twee navolgende gronden, te weten:
- dat de coronamaatregelen een gebrek aan het gehuurde opleverden; en/of
- dat er sprake was van zodanige gewijzigde omstandigheden, doordat deze maatregelen niet waren meegewogen bij het aangaan van de huurovereenkomst, dat ongewijzigde instandhouding in redelijkheid niet kon worden verlangd.
Verschillen in berekeningswijze
Ook de omvang van de korting werd door de rechters verschillend berekend. Op 18 september 2021 schreven wij hierover al eens dit artikel.
De Hoge Raad heeft duidelijkheid gegeven
Op verzoek van de kantonrechter Roermond, die prejudiciële vragen had gesteld, heeft de Hoge Raad met zijn prejudiciële beslissing d.d. 24 december 2021 duidelijkheid geboden op dit vlak.
De coronamaatregelen vormen een onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad constateert dat huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek het gehuurde door de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren. Dit vormt een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.
Tenzij er concrete aanwijzingen voor het tegendeel zijn, moet worden aangenomen dat partijen deze omstandigheid niet hebben verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2021 zijn aangegaan.
Dit is niet anders (1) wanneer partijen het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen hebben uitgesloten, of (2) indien de verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming in de huurovereenkomst bij de huurder is gelegd, of (3) als een basishuurprijs is overeengekomen, die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.
Bij huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn van de toeloop van klanten, en hun huurovereenkomst voor 15 maart 2020 zijn aangegaan, neemt de Hoge Raad aan dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de huurder en verhuurder in ernstige mate is verstoord, doordat het gebruiksrecht van het gehuurde sterk is verminderd. Op grond van de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder.
Wanneer aan voornoemde omstandigheden wordt voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. In die gevallen kan de rechter daarmee de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
De hoogte van de huurprijsvermindering: de vastelastenmethode
De coronacrisis valt naar het oordeel van de Hoge Raad in principe niet in de risicosfeer van de verhuurder, noch in die van de huurder. Onder die omstandigheden dient het nadeel, aldus de Hoge Raad, – voor zover dit niet reeds aan de huurder is gecompenseerd in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – in beginsel gelijkelijk over partijen te worden verdeeld.
Onder omstandigheden kunnen de redelijkheid en billijkheid echter tot een andere verdeling (dan 50/50) leiden. Omstandigheden die dit, bijvoorbeeld, met zich kunnen brengen, zijn de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van één der partijen.
De huurprijsvermindering dient naar het oordeel van de Hoge Raad te worden berekend per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, aan de hand van de vastelastenmethode.
Een rekenvoorbeeld van de vastelastenmethode
Voor de berekening van de huurprijsvermindering op basis van de vastelastenmethode verstrekt de Hoge Raad het navolgende stappenplan:
“a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”
Voor het gemak en het overzicht heeft de Hoge Raad een rekenvoorbeeld gegeven:
“Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”
Coronamaatregelen leveren geen gebrek aan het gehuurde op
Algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en beperkingen opleveren in de uitoefening van het bedrijf van de huurder, zijn in de wetsgeschiedenis niet aangemerkt als een gebrek. Ook volgt uit die wetsgeschiedenis niet dat de huurder van de verhuurder mag verwachten dat die hem vrijwaart voor dergelijke beperkingen. Onder die omstandigheden kunnen de coronamaatregelen naar het oordeel van de Hoge Raad niet worden gezien als een gebrek.
Concluderend
De coronamaatregelen vormen geen gebrek, maar wel onvoorziene omstandigheden
Met deze uitspraak maakt de Hoge Raad duidelijk dat de coronamaatregelen geen gebrek van het gehuurde opleveren, maar wel als onvoorziene omstandigheid kwalificeren. Huurders die aan de (hierboven weergegeven) voorwaarden voldoen, hebben daarmee in principe aanspraak op huurkorting.
Huurders die in een (nog) lopende procedure hebben betoogd dat de coronamaatregelen een gebrek opleveren (zonder dat ze een beroep hebben gedaan op onvoorziene omstandigheden), kunnen door rechters in de gelegenheid worden gesteld om hun stellingen aan te passen aan deze uitspraak.
De berekeningswijze van de huurkorting
De huurkorting moet worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Daarbij moet rekening worden gehouden met de door de huurder ontvangen TVL.
Alleen voor middenstandsbedrijfsruimte?
In zijn uitspraak verwijst de Hoge Raad meerdere keren zeer nadrukkelijk naar middenstandsbedrijfsruimte, ex artikel 7:290 BW. Dit wekt de suggestie dat deze uitspraak daarmee niet van toepassing is op andere huurregimes. In dat geval zouden huurders van overige bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW), zoals sportscholen en fysiotherapeuten, geen beroep op deze uitspraak kunnen doen.
De vraag is echter of de Hoge Raad dit ook daadwerkelijk bedoelt. Er is immers geen rechtvaardiging waarom huurders van overige bedrijfsruimte slechter behandeld zouden moeten worden. Sommigen van hen worden immers net zo hard getroffen als huurders van middenstandsbedrijfsruimte. Ongetwijfeld zal de Hoge Raad hierover op een later moment duidelijkheid mogen geven.
Alleen voor 15 maart 2020
Wat in deze uitspraak ook opvalt, is dat de Hoge Raad zijn onderhavige beslissing specifiek van toepassing verklaart op huurovereenkomsten die voorafgaand aan 15 maart 2020 tot stand gekomen zijn. In kwesties waarvan de huurovereenkomst nadien is aangegaan, moet van geval tot geval worden beoordeeld of sprake is van dergelijke onvoorziene omstandigheid.
Afwijking blijft mogelijk, als de omstandigheden dat rechtvaardigen
In zijn uitspraak benoemt de Hoge Raad nadrukkelijk dat een huurder niet te allen tijde aanspraak heeft op huurkorting, wanneer de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte voor 15 maart 2020 is aangegaan en de huurder ernstig wordt getroffen door de coronacrisis. Specifieke omstandigheden kunnen met zich brengen dat de huurder – ondanks de coronacrisis – toch geen recht op huurkorting heeft.
Vragen?
Huurt of verhuurt u bedrijfsruimte en wordt uw huurder of u getroffen door de coronacrisis? Onze huurrechtspecialisten bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
