Veel huurders van bedrijfsruimte zijn ernstig getroffen door de coronacrisis; meer specifiek door de door de overheid daaromtrent getroffen maatregelen. De horeca (restaurants, cafés, strandtenten, nachtclubs) hebben vermoedelijk de meeste aandacht gekregen. Maar ook sportscholen, musea, (non-food)winkels (o.a. voor kleding, huishoudelijke apparatuur en meubels) en vele anderen zijn ernstig geraakt.
In de rechtspraak en literatuur wordt (inmiddels) algemeen aangenomen dat deze huurders aanspraak hebben op huurprijsvermindering.
De grondslag van de huurkorting
In het begin van de coronacrisis is bepleit én aangenomen (vergelijk de uitspraak van de kantonrechter Den Haag d.d. 21 januari 2021) dat de beperkende overheidsmaatregelen een gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 BW, wanneer het pand de huurder daardoor niet meer het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De omstandigheid dat de overheidsmaatregelen niet zijn toe te rekenen aan de verhuurder en buiten de macht van de verhuurder liggen, werd daarbij niet relevant geacht.
In toenemende mate wordt de huurkorting echter gebaseerd op de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW. In die gevallen wordt geoordeeld dat de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen het evenwicht van de huurovereenkomst fundamenteel hebben gewijzigd.
Verschillende methoden
Nadat is geoordeeld dat de huurder recht heeft op huurkorting, moet vervolgens de omvang van de huurprijsvermindering worden vastgesteld.
De Amsterdamse en Rotterdamse methode
Door de kantonrechters van de rechtbanken Amsterdam en Rotterdam werd dezelfde methode toegepast. Onder meer wordt verwezen naar de vonnissen van 15 juni 2021 (Amsterdam) en 3 september 2021 (Rotterdam).
De rechters van deze rechtbanken berekenden de huurprijsvermindering door de huurprijs te vermenigvuldigen met de procentuele coronaomzetdaling en de uitkomst daarvan te delen door twee.
Overigens werd deze methode niet altijd op dezelfde wijze toegepast. Waar in sommige uitspraken alle inkomsten werden meegenomen, werd in andere uitspraken de Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing gelaten.
De methode van de rechtbanken Overijssel en Gelderland
Ook bij de rechtbanken Overijssel en Gelderland hanteerden de kantonrechters dezelfde methode, maar wel een andere dan die van de rechtbanken Amsterdam en Rotterdam. Door hen is de huurkorting niet gekoppeld aan de omzetdaling, maar aan de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).
In onder meer hun uitspraken van 8 april 2021 (Overijssel) en 27 augustus 2021 (Gelderland) hebben deze rechters deze methode toegepast.
Het gerechtshof Amsterdam: de Gelderse en Overijsselse methode
In zijn arrest van 14 september 2021 (Swissôtel) heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld dat de huurder in die kwestie aanspraak had op huurkorting, vanwege de coronacrisis. In dat kader diende zij zich uit te laten over de berekening van die huurkorting.
Het gerechtshof Amsterdam volgde de rechters van de rechtbanken Overijssel en Gelderland en was, daarmee, van mening dat voor de huurkorting niet moet worden gekeken naar de inkomsten (omzet vermeerderd met TVL). In plaats daarvan moet “de TVL van de totale vaste lasten […] worden afgetrokken, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage.”
Anders dan de huurder heeft betoogt, betekent “sharing the pain” naar het oordeel van het hof niet dat de onvoorziene omstandigheid “corona” er altijd toe leidt dat de verhuurder een deel van de omzetterugloop van de huurder moet compenseren. Het hof betrekt hierbij dat de overheid ervan uitgaat dat de huurder de toegekende TVL gebruikt om de huur te voldoen.
Bij de berekening van dit alles gaat het hof uit van de TVL waarop Swissôtel recht heeft, niet op de bedragen die daadwerkelijk aan haar zijn uitgekeerd. Een eventuele vertraging in de uitbetaling van deze bedragen komt daarmee voor rekening en risico van de huurder, ook wanneer dit tot liquiditeitsproblemen bij hem leidt.
In navolging van de kantonrechter berekent het hof de huurkorting alleen vanaf de datum waarop de huurder daarop aanspraak heeft gemaakt. Dat wat Swissôtel in de daaraan voorafgaande periode heeft betaald, wordt buiten beschouwing gelaten.
In casu leidde dat tot de navolgende berekening:
“Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.
De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend. De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687+ € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%.
50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.“
De huurder houdt recht op huurkorting, maar de omvang daarvan neemt af
Met deze uitspraak spreekt ook het hof uit dat een huurder aanspraak kan hebben op huurprijsvermindering, wanneer hij ernstig wordt getroffen door de coronacrisis. De omvang van die huurkorting wordt met deze berekeningswijze echter wel verlaagd.
UPDATE van 4 januari 2022 – met zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat huurders van middenstandsbedrijfsruimte onder omstandigheden aanspraak hebben op huurkorting, wanneer zij (financieel) ernstig worden getroffen door de coronacrisis. Die aanspraak vindt zijn grondslag in de gewijzigde omstandigheden. De omvang van de huurkorting moet worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode, die door de kantonrechters van de rechtbanken Gelderland en Overijssel en het gerechtshof Amsterdam werd gebruikt. Voor een uitgebreide toelichting op deze uitspraak verwijzen wij u naar dit artikel.
Vragen?
Kunt u door corona uw huurverplichtingen niet meer nakomen? Of hebt u een huurder die zijn huurpenningen niet betaalt? Onze huurrechtspecialisten bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
