Een huurovereenkomst ter zake middenstandsbedrijfsruimte wordt (in ieder geval wat betreft de eerste termijnen) in principe steeds aangegaan voor termijnen van vijf jaar. Deze kan in beginsel ook niet tussentijds worden opgezegd. In zo’n periode kan er echter veel gebeuren. Zo kan de huurder zijn onderneming, bijvoorbeeld, willen verkopen. In die gevallen kan hij er belang bij hebben dat de verhuurder een nieuwe (door de huurder aangedragen) huurder accepteert. Indeplaatsstelling kan dan een interessante optie zijn.
Wat is indeplaatsstelling?
Bij indeplaatsstelling treedt de opvolgend huurder, zoals het woord al zegt, in de plaats van de aanvankelijke huurder. De nieuwe huurder neemt daarmee de rechten en plichten over van de oorspronkelijke huurder. Wanneer partijen hierover overeenstemming bereiken, wordt dit vaak in een drie-partijen-overeenkomst vastgelegd, maar dit kan natuurlijk ook in twee of drie afzonderlijke overeenkomsten plaatsvinden.
Indien partijen overeenstemming bereiken over indeplaatsstelling is het verstandig om goed te kijken welke afspraken de oorspronkelijke huurder en de verhuurder in het verleden allemaal gemaakt hebben. In veel gevallen liggen die afspraken namelijk niet alleen vast in de initiële huurovereenkomst, maar ook in addenda, e-mails en/of andere berichten (denk aan WhatsApp en dergelijke).
Een nieuwe huurovereenkomst is geen indeplaatsstelling
Vaak probeert de verhuurder met de opvolgend huurder nieuwe huurafspraken te maken, zoals een langere huurperiode of een hogere huurprijs. Hoewel het de opvolgend huurder uiteraard vrij staat om daarmee in te stemmen, zal dat over het algemeen niet diens voorkeur hebben. Dat vergroot immers zijn (toekomstige) lasten. Wanneer de opvolgend huurder met die gewijzigde voorwaarden instemt, is geen sprake van indeplaatsstelling. Bij indeplaatsstelling blijven alle voorwaarden en condities omtrent de huurovereenkomst juist ongewijzigd.
Indeplaatsstelling op last van de rechter
Indien de verhuurder medewerking aan de indeplaatsstelling weigert, kan de oorspronkelijke huurder bij de kantonrechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de opvolgend huurder als huurder in zijn plaats te stellen. Indeplaatsstelling heeft als doel om de belangen van de huurder te beschermen, wanneer deze zijn onderneming wil verkopen.
De voorwaarden voor indeplaatsstelling
De rechter kan deze vordering alleen toewijzen als aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan.
Middenstandsbedrijfsruimte
In de eerste plaats dient de gehuurde ruimte te worden aangewend voor het uitbaten van een middenstandsbedrijf. Kort samengevat, is van middenstandsbedrijfsruimte sprake wanneer het beschikt over een voor het publiek aanwezig verkooppunt. Gedacht kan worden aan winkels en detailhandelaars (zoals slagers, bakkers, supermarkten, kledingwinkels en optiekzaken), kunstgalerieën, kapsalons, meubelzaken, stomerijen, kleermakerijen, garagebedrijven en horeca (inclusief koffieshops en snackbars). Een herensociëteit, die alleen door leden kan worden bezocht, is niet voor het publiek toegankelijk en dus geen kleinhandelsbedrijf.
Ten aanzien van overige bedrijfsruimten, die niet standaard voor het publiek geopend zijn, zoals kantoorruimte, fabriekshallen en magazijnen, bestaat geen recht op indeplaatsstelling. De achtergrond hiervan is dat middenstandsbedrijven over het algemeen in grotere mate afhankelijk zijn van de locatie waar zij gevestigd zijn dan huurders van overige bedrijfsruimte en dus meer (huur)bescherming verdienen (in de ogen van de wetgever).
Verkoop van het bedrijf
Tevens dient sprake te zijn van verkoop van en opvolging inzake dat kleinhandelsbedrijf. Als de opvolgend huurder een andere soort onderneming in het gehuurde wil gaan exploiteren (bijvoorbeeld een bakkerij in plaats van een slagerij) bestaat geen aanspraak op indeplaatsstelling.
Overigens hoeft de huurder niet zelf de verkoper van het bedrijf te zijn. Indeplaatsstelling kan ook worden gevorderd wanneer een onderhuurder zijn in het gehuurde gedreven onderneming verkoopt.
Een zwaarwichtig belang bij de (onder)huurder
De huurder of, in geval van onderhuur, de uitbater van het middenstandsbedrijf dient aanvullend een zwaarwichtig belang te hebben bij indeplaatsstelling. Dit belang kan gelegen zijn in persoonlijke omstandigheden (ziekte e.d.), het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd, maar ook een goede verkoopprijs.
De opvolgend huurder moet voldoende (financiële) waarborgen bieden
De indeplaatsstelling is bedoeld om de positie van de (onder)huurder te versterken. Het is en blijft echter een verstrekkend middel. Er wordt immers een inbreuk gemaakt op de contractsvrijheid van de verhuurder. Hem kan immers tegen zijn zin in een bepaalde huurder worden opgedrongen.
Om die reden mag de rechter de belangen van de verhuurder niet uit het oog verliezen. In tegendeel. De rechter moet nadrukkelijk rekening blijven houden met diens belangen. Om die reden is de rechter verplicht om de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen, indien de opvolgend huurder niet voldoende (financiële) waarborgen biedt. De indeplaatsstelling mag immers door de huurder niet worden gebruikt om onder een huurovereenkomst – die soms een zware last kan zijn – uit te komen en de verhuurder op te zadelen met een niet-betalende opvolgend huurder. In dat kader wordt van de opvolgend huurder vaak verlangd dat hij bepaalde garanties verstrekt, vaak ondersteunt met een zekerheid (meestal een bankgarantie).
De voorbereiding van een indeplaatsstelling
Wanneer een huurder erover nadenkt om de huurovereenkomst over te dragen aan een derde, is het verstandig om dat goed af te stemmen met de verhuurder. Zelfs wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan (en een procedure vermoedelijk dus zal worden gewonnen), is een gerechtelijk traject vaak onwenselijk. Los van de kosten die daarmee zijn gemoeid, neemt dit ook veel tijd in beslag. Het is dan ook verstandig om de verhuurder in een vroeg stadium in de plannen te betrekken.
Daarbij doet de huurder er goed aan om zich in de positie van de verhuurder te verplaatsen. Onder andere kan worden nagedacht over en/of geanticipeerd op belangen van de verhuurder. Zo is de verhuurder vaak bijzonder geïnteresseerd in garanties dat de nieuwe huurder de huur zal (kunnen) blijven betalen en de exploitatie niet tussentijds zal staken.
Wanneer de verhuurder medewerking aan de indeplaatsstelling weigert, is het verstandig om de procedure zo snel mogelijk te starten. Zo lang de rechter nog geen uitspraak heeft gedaan, is het over het algemeen onverstandig om het bedrijf alvast over te dragen. In dat geval loopt de huurder namelijk het risico dat hij wanprestatie jegens de verhuurder pleegt. In het ergste geval zou dat zelfs tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden, in welk geval indeplaatsstelling niet mogelijk is, zelfs als aan alle (andere) voorwaarden en vereisten wordt voldaan.
Vragen?
Overweegt u om uw verhuurder te vragen of hij medewerking wil verlenen aan indeplaatsstelling, of heeft uw huurder u hiervoor benaderd? Graag bespreken wij met u wat uw mogelijkheden zijn.
