Met zijn – inmiddels voor velen: beroemde – uitspraak van 24 december 2022 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat de coronacrisis voor huurders van (kort samengevat) winkel- en horecaruimte onder omstandigheden als een onvoorziene omstandigheid kan kwalificeren. Wanneer de rechter (de gevolgen van) de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid kwalificeert, kan hij de huurovereenkomst op die grondslag aanpassen, door de huurprijs te verminderen. In die uitspraak heeft de Hoge Raad vervolgens ook direct handvatten gegeven voor de berekening van die huurprijsvermindering.
Met die uitspraak heeft de Hoge Raad de nodige duidelijkheid geboden. Voor veel huurders en verhuurders zal deze uitspraak voldoende aanknopingspunten bieden om de tussen hen levende discussies op dit vlak in goed onderling overleg te regelen. Tegelijkertijd heeft de Hoge Raad met zijn uitspraak (nog) niet alle (mogelijke) vragen beantwoord. Twee kantonrechters van het kantongerecht Roermond hebben zich de afgelopen periode moeten uitspreken over twee aspecten waarover de Hoge Raad zich nog niet heeft uitgelaten.
Geen coronakorting bij huurovereenkomsten van na 15 maart 2020
In zijn voornoemde uitspraak van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat moet worden aangenomen dat de coronacrisis “in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn aangegaan.” Dit roept de vraag op hoe dit zit bij huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 tot stand gekomen zijn.
De kantonrechter Roermond was in zijn uitspraak van 8 juni 2022 [FT2] van mening dat dergelijke huurders geen recht hebben op coronakorting. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat rechters terughoudend moeten omgaan met de bevoegdheid tot aanpassing van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Hij betrekt hierbij dat de coronacrisis reeds bij partijen bekend was, zodat ze dat in hun onderhandelingen hadden kunnen (en moeten) meenemen. De omstandigheid dat essentiële winkels bij het aangaan van de huurovereenkomst niet dicht hoefden te zijn (en ook nog niet dicht hadden hoeven blijven), maakt dit alles naar het oordeel van de kantonrechter niet anders, (mede) omdat er wél sprake was van een hernieuwde aanscherping van de maatregelen.
Hoofdhuurder/onderverhuurder heeft geen recht op coronakorting
Lang niet altijd is de verhuurder van de uitbater van de winkel of horecaonderneming de eigenaar van het pand. Bij horecapanden, bijvoorbeeld, is de brouwer vaak de hoofdhuurder (van de pandeigenaar) en onderverhuurder (van de uitbater). In die gevallen rijst de vraag hoe de coronakorting moet worden verdeeld.
In zijn uitspraak van 31 augustus 2022 oordeelde de kantonrechter dat de coronakorting moet worden verleend door de hoofdhuurder/onderverhuurder. De “pijn” moet dus worden verdeeld tussen de hoofdhuurder/onderverhuurder (enerzijds) en de onderhuurder (anderzijds). De hoofdhuurder/pandeigenaar blijft daarmee dan “buiten schot”.
Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst de kantonrechter naar de bewoordingen van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. In dat arrest heeft de Hoge Raad namelijk uitgesproken dat de aanspraak op huurkorting bestaat voor huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek. De hoofdhuurder/onderverhuurder is echter niet afhankelijk van de komst van het publiek; zijn inkomsten bestaan immers niet uit de uitgaven van het publiek, maar uit de huurpenningen (en eventuele aanvullende bestellingen/betalingen) van de onderhuurder.
Wenk
De uitkomst van beide kwesties is zeer goed verdedigbaar. De kantonrechters hebben met hun vonnissen namelijk nauwkeurig aansluiting gezocht bij het woordgebruik van de Hoge Raad in diens uitspraak van 24 december 2022.
Toch is daarmee niet gezegd dat een andere resultaat ondenkbaar zou zijn. Met een verwijzing naar (eventuele) bedoelingen van de Hoge Raad met zijn prejudiciële beschikking d.d. 24 december 2021 kan ook voor andere uitkomsten worden gepleit.
Ongetwijfeld zullen andere rechters zich hierover in de aankomende periode eveneens mogen (lees: moeten) uitspreken. Op dat moment zal duidelijk worden of zij de zienswijzen van deze kantonrechters delen, of tot andere oordelen komen.
Vragen?
Hebt u een huurder die aanspraak maakt op coronakorting? Of huurt u een bedrijfspand en wilt aanspraak maken op coronakorting. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in huurrecht en bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
