Dit artikel ziet op de verhuis- en inrichtingskosten t.a.v. een huurwoning, waarmee de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wordt geconfronteerd. Voor meer informatie over de verhuis- en inrichtingskosten t.a.v. 290-bedrijfsruimte (winkelruimten e.d.) waarmee de huurder na de beëindiging van de huurovereenkomst te maken krijgt, verwijzen wij u naar dit artikel.
Wanneer een verhuurder een pand verhuurt, is hij verplicht om ervoor zorg te dragen dat het in goede staat blijft verkeren. Zo nodig moet hij daarvoor onderhoud plegen. Overigens zal de huurder in de regel ook verlangen dat de verhuurder het benodigde onderhoud verricht. Hij wil immers goed en prettig gebruik kunnen maken van het gehuurde. Welke eisen precies aan het gehuurde mogen worden gesteld, hangt af van de omstandigheden van het geval.
In de meeste gevallen zal de verhuurder het vereiste onderhoud kunnen uitvoeren terwijl de huurder het gehuurde bewoont. In sommige gevallen is het onderhoud echter zodanig omvangrijk dat de huurder het pand daarvoor (al dan niet langere tijd) zal moeten verlaten. Denk aan een grondige renovatie, waarbij zowel het interieur als het exterieur van een flat of woonblok wordt aangepakt.
Hoewel dat voor de huurder lang niet altijd prettig is, is deze verplicht om de verhuurder in staat te stellen om het onderhoud uit te voeren. Zo nodig zal de huurder daarvoor het gehuurde tijdelijk moeten verlaten.
Aan een dergelijke verhuizing zijn kosten verbonden. De huurder moet immers tijdelijk elders verblijven en zijn inboedel verhuizen en/of opslaan. Bovendien zal hij zijn woning na afloop mogelijk weer moeten inrichten. Ter bescherming van de huurders heeft de wetgever bepaald dat de verhuurder die kosten moet vergoeden. In de regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie is vastgelegd wat de verhuurder minimaal moet bijdragen. Per 28 februari 2021 was dit € 6.334,00.
De praktijk
Zeker in gevallen waarin de huurder de woning slechts korte tijd hoeft te verlaten, kan de minimumbijdrage in verhouding hoog uitvallen. Denkbaar is dat de vergoeding de werkelijke kosten van de huurder overstijgt. In die gevallen kan het voor verhuurders onredelijk aanvoelen dat zij de minimumbijdrage moeten betalen.
Omdat niet van de minimumbijdrage mag worden afgeweken, zijn (creatieve) verhuurders op zoek gegaan naar goedkopere alternatieven. Een oplossing die steeds vaker wordt toegepast, is dat de verhuurder een andere, gemeubileerde woning tijdelijk ter beschikking stelt.
De vraag die dan rijst, is of de verhuurder met een dergelijk aanbod onder de vergoeding uit kan komen. Enerzijds wordt de huurder in dat geval niet gedupeerd. Hij hoeft immers geen verhuiskosten te maken, zodat hij in zoverre geen schade lijdt. Daar staat tegenover dat op die manier alsnog wordt afgeweken van de minimumbijdrage. En dat terwijl de wet dit nu juist verbiedt, zelfs als duidelijk is dat de werkelijke kosten van de huurder dit bedrag bij lange na niet benaderen.
Het oordeel van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2018 over deze praktijk
De huurder heeft recht op de bijdrage
In zijn arrest van 11 december 2018 oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de huurder onverminderd aanspraak op een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten heeft, wanneer de huurder gebruikt maakt van een door de verhuurder ter beschikking gestelde alternatieve, gemeubileerde woonruimte.
Aan dit oordeel legde het hof ten grondslag dat de huurder zijn eigen woning tijdens de renovatie niet had kunnen bewonen. Bovendien had de huurder tijd moeten besteden aan de verhuizing van zijn eigen woning naar de tussenwoning en de terugkeer naar de eigen woning na de renovatie. De omstandigheid dat de tijdelijke woning gemeubileerd was geweest en dat het steeds de bedoeling was geweest dat de huurder daar maar tijdelijk zou verblijven, maakte dit, aldus het hof, niet anders.
Nu het verblijf in de wisselwoning drie weken had geduurd, en niet beperkt was gebleven tot enkele dagen, kon in de ogen van het hof ook niet worden gesproken over een vrijwillige “vakantie”.
Ook geen matiging van de verhuisvergoeding
Nu de huurder daadwerkelijk verhuis- en inrichtingskosten had gemaakt, matigde het hof de vergoeding ook niet. Het minimumbedrag was in zijn ogen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het hof betrok hierbij dat de wetgever bewust heeft gekozen voor een minimumvergoeding. Daarbij had de wetgever expliciet overwogen dat het minimumbedrag ook van toepassing is als de huurder maar kort elders hoeft te verblijven.
Afwijkende uitspraken van andere rechters
Voordat het hof dit arrest wees, werd door veel (kanton)rechters geoordeeld dat huurders geen aanspraak op een bijdrage konden maken, wanneer de verhuurder een alternatieve woning beschikbaar stelde. Ook na deze uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bleven (kanton)rechters zulke vorderingen van huurders frequent afwijzen, wanneer de verhuurder een wisselwoning ter beschikking stelde.
Het hof Arnhem-Leeuwarden is op zijn oordeel teruggekomen
In zijn arrest van 2 februari 2021 is het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden teruggekomen op zijn eigen, voornoemde uitspraak.
In dit arrest stelde het hof voorop dat een huurder alleen in aanmerking komt voor een verhuiskostenvergoeding wanneer aan alle vereisten van artikel 7:220 lid 5 BW is voldaan. “Het moet dus gaan om (i) renovatiewerkzaamheden die maken dat (ii) een verhuizing (iii) noodzakelijk is.” Wanneer aan (ten minste) één van die vereisten niet wordt voldaan, bestaat dus geen recht op een verhuiskostenvergoeding.
Vervolgens concludeerde het hof dat in de betreffende kwestie niet aan alle vereisten van dit artikel werd voldaan.
In dit kader oordeelde het hof dat de forfaitaire vergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW bedoeld is om de huurder te compenseren voor de kosten die hij moet maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie, etc.) uit de eigen woning en de kosten om de woning (opnieuw) in te richten. In casu was de huurder echter niet met dergelijke kosten geconfronteerd geworden. Doordat hij een gemeubileerde en gestoffeerde logeerwoning ter beschikking had gekregen, had hij geen huisraad hoeven overbrengen. Ook had hij geen kosten hoeven maken om de eigen woning bij terugkomst (opnieuw) in te richten.
Het hof betrok hierbij dat de huurder de goederen in de woning had kunnen opslaan. Deze had de huurder alleen tijdelijk hoeven verplaatsen. Ook de goederen uit de schuur had de huurder in een door de verhuurder ter beschikking gestelde container kunnen opslaan. De aan deze werkzaamheden verbonden inspanningen zijn, aldus het hof, niet gelijk te stellen met een verhuizing waarvoor de onderhavige vergoeding is bedoeld. Om die reden had de huurder naar het oordeel van het hof geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding.
Concluderend
Indien de huurder de woning vanwege een renovatie moet verlaten, heeft hij in principe aanspraak op de wettelijk vastgelegde minimumbijdrage. Het maakt daarbij niet uit hoe lang (of kort) de huurder de woning moet verlaten en met welke kosten hij daadwerkelijk geconfronteerd wordt.
Onder omstandigheden zijn er voor de verhuurder echter mogelijkheden om het verschuldigd worden van die bijdrage te ontwijken. Voorwaarde daarvoor is dat de huurder niet met verhuis- en inrichtingskosten wordt geconfronteerd. Daartoe zal in ieder geval een gestoffeerde en gemeubileerde logeerwoning ter beschikking moeten worden gesteld. Ook zal moeten worden voorkomen dat de huurder kosten moet maken aan de verhuizing of opslag en terugkeer van zijn inboedel. Hiervan zal in ieder geval sprake zijn als de inboedel in de woning kan blijven staan. Daarbij kan van de huurder worden verlangd dat hij de inhoud van een berging of schuur zo nodig verplaatst naar een container.
