Recht van nu 9 Vastgoedrecht 9 Huurrecht 9 beëindiging van de huurovereenkomst 9 Geen sociale incasso door de verhuurder ≠ ontruiming van de woning!

Geen sociale incasso door de verhuurder ≠ ontruiming van de woning!

18 aug, 2022

Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders van woningen verplicht om zich actief in te spannen dat huurders met huurachterstanden geïnformeerd worden over, in contact komen met en/of bekend raken bij schuldhulpverlening. Dit wordt ook wel sociale incasso genoemd.

In beginsel zijn er voor de verhuurder geen sancties aan verbonden, wanneer hij zijn verplichtingen op dit vlak schendt. Het staat de rechter echter vrij om dit te betrekken bij zijn afweging of hij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning al dan niet toekent. De kantonrechter Roermond maakte in zijn uitspraak in kort geding van 4 april 2022 gebruik van deze mogelijkheid. 

Wat waren de feiten?

De gedaagde huurt een woning van woningbouwvereniging Woonwenz, voor een bedrag van € 664,50 per maand.

Per 21 december 2021 bedroeg de huurachterstand van de gedaagde € 4.651,50. Met het oog daarop heeft Woonwenz gedaagde bij exploot van die datum gedagvaard. In die bodemprocedure vorderde de verhuurster dat gedaagde werd veroordeeld tot betaling van de huurpenningen én dat de huurovereenkomst werd ontbonden. Ten tijde van de onderhavige uitspraak van de kantonrechter Roermond stond die procedure voor conclusie van repliek.

In de periode januari tot en met maart 2022 was de huurachterstand opgelopen met drie maanden, tot een bedrag van € 6.645,00.

Relevant is dat de huurster een door de overheid erkend slachtoffer van de zogenoemde “toeslagaffaire” bij de Belastingdienst is. In dat kader heeft de overheid haar per 19 mei 2021 een toeslagenmoratorium toegekend voor de duur van één jaar. Die afkoelingsperiode heeft als doel om haar een adempauze te geven, waarin alle beslagen en invorderingsmaatregelen worden opgeschort en wordt gezocht naar een structurele oplossing voor haar schulden die vóór de ingangsdatum van het moratorium zijn ontstaan.

De vordering van Woonwenz

Woonwenz verzocht de kantonrechter om de huurster te veroordelen om de woning te ontruimen. Aan die vordering legde zij ten grondslag dat de huurachterstand (veel) meer dan drie maanden bedroeg. In de ogen van Woonwenz kwam de huurster geen beroep toe op het moratorium, nu de betalingsachterstand betrekking heeft op huurpenningen van na de ingangsdatum daarvan.

Het verweer van de huurster

De huurster erkende dat zij achter is met de betaling van de huurpenningen. Als reden hiervoor gaf zij op dat zij zich geconfronteerd had gezien met hoge reparatiekosten voor haar auto. Deze auto had zij nodig om haar minderjarige kind, die onder toezicht is gesteld, op tijd naar school te brengen. Zij vreesde dat anders nog verdergaande kinderbeschermende-maatregelen getroffen zouden worden.

Aanvullend benadrukte ze dat ze de woning dringend nodig had voor haar gezin.

Zij sprak uit dat ze in afwachting was van een bedrag van ten minste € 30.996,00, ten titel van aanvullende compensatie inzake de toeslagenaffaire. Dit bedrag zou worden aangewend voor de betaling van de achterstallige huurpenningen. Met het oog daarop had zij in de bodemprocedure een terme de grâce gevraagd (lees: een extra termijn van één maand om de achterstand weg te werken).

Het oordeel van de kantonrechter

De verhuurster heeft spoedeisend belang

Gelet op de  huurachterstand heeft de verhuurster naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang. Met het oog daarop is zij ontvankelijk in het kort geding.

Maar… de vordering tot ontruiming wordt afgewezen

De vordering tot ontruiming wordt vervolgens echter door de kantonrechter afgewezen.

Bij de inhoudelijke behandeling stelt de kantonrechter namelijk voorop dat een vordering in kort geding alleen toewijsbaar is wanneer het op grond van de feiten en omstandigheden die ten tijde van het wijzen van het vonnis bekend zijn aannemelijk is dat eenzelfde vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Naar zijn oordeel valt de uitkomst van de reeds gestarte bodemprocedure echter niet te voorspellen, nu de verhuurster het stappenplan uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening niet in acht heeft genomen.

Op de zitting heeft de kantonrechter namelijk vastgesteld dat Woonwenz pas die ochtend telefonisch contact heeft gezocht met de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente om de huurster aan te melden. Gelet op het feit dat op dat moment reeds een bodemprocedure én een kort geding aanhangig waren, kan in de ogen van de kantonrechter niet worden gesproken van “vroegsignalering”.

De omstandigheid dat de huurster (op eigen initiatief?) contact heeft gehad met Care Budgetbeheer (welke overeenkomst zij vanwege de kosten uiteindelijk niet is aangegaan) maakt het vorenstaande niet anders. Feit blijft namelijk dat uit niets blijkt dat de Woonwenz enige inspanning heeft gepleegd om met de huurster persoonlijk in contact te komen. Zeker van een sociale verhuurster, zoals Woonwenz, mag dit worden verwacht.

En… de verhuurster wordt in de kosten van de procedure veroordeeld

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt verhuurster Woonwenz vervolgens in de kosten van de procedure veroordeeld.

Wenk

Deze uitspraak maakt duidelijk dat het voor een verhuurder grote gevolgen kan hebben, wanneer hij zijn verplichtingen op het gebied van sociale incasso schendt. De kantonrechter kan daarin aanleiding zien om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst of tot ontruiming van de woning af te wijzen.

Wat in dit kader opvalt, is dat de kantonrechter zich in zijn uitspraak volledig richt op het aspect van de sociale incasso. Gelet op de achtergronden van (de huurachterstand van) de huurster (een slachtoffer van de toeslagaffaire, die in afwachting is van een zeer substantieel bedrag van de overheid) had de rechter tot eenzelfde uitkomst kunnen komen met een beroep op de door de huurster in de bodemprocedure gevraagde terme de grâce.

Tevens valt op dat de kantonrechter in zijn motivering heel nadrukkelijk verwijst naar de sociale achtergrond van de verhuurster, een woningbouwvereniging. Dit roept de vraag op of dit voor deze kantonrechter wellicht van doorslaggevende betekenis was?  Toch is het de vraag of commerciële verhuurders er verstandig aan doen om het daarop te laten aankomen. Ook zij lopen namelijk het risico dat een rechter tot een soortgelijke uitkomst komt, wanneer zij hun verplichtingen in het kader van de sociale incasso verzaken.

Vragen?

Hebt u vragen over de ontruiming van een woning of de ontbinding van een huurovereenkomst? Onze in huurrecht gespecialiseerde advocaten bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.