Wanneer in een woning drugs worden aangetroffen, kan de burgemeester de woning op grond van de Opiumwet sluiten. Indien de burgemeester daartoe besluit, is de verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden. Bij uitzondering kan de verhuurder de huurovereenkomst dan zelfs zelfstandig, buitengerechtelijk, ontbinden. Zoals wij in dit artikel toelichtten, kan een verhuurder de ontbinding in principe namelijk alleen door de rechter laten uitspreken.
In de kwestie die leidde tot het vonnis in kort geding van de Kantonrechter Zwolle van 18 oktober 2021 had de verhuurster de huurovereenkomst op deze grondslag ontbonden. Aan de kantonrechter lag de vraag voor of zijn gezin de woning ook daadwerkelijk moest verlaten.
Wat waren de feiten?
Woningbouwvereniging Rentree is eigenaresse van een woning. Deze wordt sinds 20 april 2006 door de huurder gehuurd. Hij bewoont deze woning samen met zijn partner en hun vijf kinderen, van wie er twee meerderjarig zijn.
In 2017 en 2018 hebben omwonenden bij de verhuurster melding gemaakt van overlast door de huurder. In 2020 is de huurder meerdere malen in aanraking gekomen met de politie en in juni 202 werd hem door de gemeente een last onder dwangsom wegens drugshandel opgelegd, die in juli 2020 ook daadwerkelijk werd verbeurd.
Op 23 maart 2021 is de huurder aangehouden wegens drugs-gerelateerde verdenkingen. Bij de politie-inval zijn onder meer drugs, een kleine weegschaal, contant geld, een geladen wapen en patronen aangetroffen. Sindsdien zit hij in voorlopige hechtenis.
Met zijn brief van 13 april 2021 heeft de burgemeester van Deventer de verhuurster meegedeeld dat hij voornemens was om de woning te sluiten, op grond van de Opiumwet. Op 22 april 2021 heeft Rentree de huurder hierover geïnformeerd. Daarbij heeft zij meegedeeld dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden, wanneer de burgemeester de woning daadwerkelijk zou sluiten.
Op 26 april 2021 heeft de huurder zijn zienswijze aan de burgemeester verstrekt. Deze zienswijze heeft de burgemeester niet van gedachten doen veranderen. Bij besluit van 7 mei 2021 heeft hij de sluiting van de woning gelast, voor de duur van drie maanden, met ingang van 31 mei 2021.
Aangezien de huurder zich niet met de woningsluiting kon verenigen, heeft hij bezwaar ingesteld tegen het betreffende besluit. Tevens heeft hij de voorzieningenrechter verzocht de woningsluiting op te schorten, in afwachting van de beslissing op zijn bezwaar. Dit schorsingsverzoek heeft de voorzieningenrechter op 18 juni 2021 afgewezen. Omdat de burgemeester de sluiting in afwachting van deze rechtelijke uitspraak had opgeschort, heeft hij de woning op 22 juni 2021 daadwerkelijk gesloten.
Op 22 juni 2021 heeft Rentree de huurovereenkomst per direct buitengerechtelijk ontbonden.
Nadat de verplichte woningsluiting was geëindigd, hebben de partner van de huurder en haar minderjarige kinderen de woning weer betrokken.
De vordering van Rentree en het verweer van de partner
Rentree heeft de kantonrechter verzocht om de huurder te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege hem bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege hem bevindt.
De huurder is niet verschenen. Zijn partner heeft verweer gevoerd. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de maatregel buitenproportioneel is, zodat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Aan die stelling heeft zij ten grondslag gelegd dat haar minderjarige kinderen en zij onevenredig door de ontbinding worden getroffen. Door die ontbinding raken haar minderjarige kinderen en zij namelijk hun dak boven hun hoofd kwijt. Daarnaast zou de overlast volgens haar veel beperkter van omvang zijn geweest dan de verhuurster doet voorkomen. Bovendien zouden haar kinderen en zij geen kennis hebben gehad van de illegale handelingen van haar partner.
Het oordeel van de kantonrechter
De verhuurster mocht ontbinden
De kantonrechter stelt voorop dat verhuurster Rentree tot ontbinding bevoegd was. De woning was immers gesloten wegens de aanwezigheid van drugs. De omstandigheid dat het sluitingsbevel (nog) niet onherroepelijk was, maakt dit niet anders. De ontbindingsbevoegdheid is namelijk niet gekoppeld aan het sluitingsbevel, maar aan de feitelijke sluiting. Bovendien is de ontbinding ingeroepen gedurende de periode dat de woning feitelijk gesloten was.
De ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar
Bij de beoordeling of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet een belangenafweging worden gemaakt, met inachtneming van alle relevante omstandigheden van het geval.
In dat kader kijkt de kantonrechter in de eerste plaats naar de ernst van de gedragingen van de huurder. Drugsgerelateerde activiteiten leveren altijd een strafrechtelijke overtreding op. Bovendien vormt dit een bewuste en ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Dat de partner niet bekend was met de activiteiten van haar man, is naar het oordeel van kantonrechter niet geloofwaardigheid. De kantonrechter betrekt daarbij dat in de woning niet alleen drugs, drugsattributen en contant geld zijn aangetroffen, maar ook dat er (onbetwist) tientallen afnemers per dag aan de deur kwamen. Daarnaast acht de kantonrechter het in dit kader relevant dat de partner de huurder in 2020 had bijgestaan in een bezwaarprocedure met betrekking tot een last onder dwangsom, die de gemeente vanwege drugshandel al eens had opgelegd. Tot slot neemt de kantonrechter hierbij mee dat de partner een waarschuwing van haar dochter, dat een politievoertuig in de straat stond, aan haar man had doorgegeven.
De kantonrechter acht het bovendien niet aannemelijk dat de partner van de huurder de familiebanden met haar partner en de vader van haar kinderen zodanig zal verbreken, dat zij hem buitenshuis zal kunnen houden, zoals zij doet voorkomen.
Bij zijn oordeel betrekt de kantonrechter tevens de belangen van verhuurster Rentree. Zij wil haar (andere) huurders ongestoord huurgenot kunnen leveren, iets waarop zij ook recht heeft. In dit kader is de kantonrechter ervan overtuigd dat de overlast niet alleen omvangrijk en structureel was, maar ook ingrijpend. De rechter verwijst naar een rapportage van de politie, waaruit blijkt dat op dagelijkse basis tientallen bezoekers langskwamen. Daarbij was de veiligheid en het woonklimaat van de omgeving in het geding gekomen, door de combinatie van drugshandel en geweldpleging.
De ontruiming wordt toegewezen
Op grond van deze omstandigheden is de ontbinding naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De kantonrechter acht het bovendien voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure stand zal houden. Om die reden wordt de ontruiming toegewezen. Om het gezin van de huurder (enigszins) tegemoet te komen, wordt de ontruimingstermijn niet op zeven, maar op veertien dagen na betekening van het vonnis gesteld.
Vragen?
Hebt u een huurder die (mogelijk) in drugs handelt en die u om die reden uit uw woning wilt laten zetten? Onze huurrecht specialisten bespreken graag uw opties met u.
