Recht van nu 9 Vastgoedrecht 9 Geen waarschuwingsplicht voor vergunningsverplichtingen, in beginsel

Geen waarschuwingsplicht voor vergunningsverplichtingen, in beginsel

19 jan, 2023

Een aannemer is verplicht om zijn opdrachtgever bij het aangaan én uitvoeren van de overeenkomst te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht die hij kent of behoort te kennen. Indien hij deze verplichting schendt, is hij schadeplichtig. Dit ondervond de aannemer in de kwestie die leidde tot deze uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch.

Deze waarschuwingsplicht is, in beginsel, echter beperkt tot problemen ten aanzien van de realisatie van het werk overeenkomstig de opdracht (dus tot problemen van bouwtechnische aard). Omdat het niet tot de kerncompetenties behoort om te weten of een omgevingsvergunning vereist is, ziet de waarschuwingsplicht daar in principe niet op. Dit ondervonden de opdrachtgevers in de kwestie die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022.

Wat waren de feiten?

Eiseres is eigenaresse van een woning.

In 2009 heeft zij op die woning een dakterras laten aanleggen. Dat dakterras is afgebakend met een en hekwerk op een afstand van 2 meter van de voor- en zijgevel. Voor dit dakterras heeft zij een omgevingsvergunning aangevraagd en gekregen.

Op 26 november 2013 heeft de aannemer 3Bouw een offerte uitgebracht voor:

  1. het plaatsen van houten vlonderdelen om het bestaande dakterras uit te breiden;
  2. het realiseren van een draagconstructie ten behoeve van de plaatsing van een jacuzzi; en
  3. het realiseren van een overkapping (pergola), inclusief hekwerk.

De aanneemsom bedroeg € 15.443,50.

In de offerte heeft de aannemer ingevuld dat voor de werkzaamheden geen omgevingsvergunning was vereist. De opdrachtgeefster heeft hierover contact gehad met de gemeente. Tijdens dat gesprek is dit bevestigd. Daarop heeft eiseres de opdracht verstrekt.

De aannemer heeft het werk – waarvoor geen omgevingsvergunning was aangevraagd – in of omstreeks december 2013/januari 2014 opgeleverd.

Na de oplevering is gebleken dat voor het werk toch een omgevingsvergunning nodig was. Ook na bezwaar en beroep konden de overkapping (pergola) en het hekwerk niet worden gelegaliseerd. Om die reden heeft eiseres het verhoogde hekwerk en de overkapping in 2017 laten verwijderen.

De vorderingen van eiseres

Eiseres heeft de rechters verzocht om 3Bouw te veroordelen tot betaling van € 11.983,50 wegens partiële ontbinding van de overeenkomst en € 3.533,20 voor verwijderingskosten, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en expertisekosten. Aan die vordering legde eiseres – onder meer – ten grondslag dat 3Bouw er op bedacht had moeten zijn dat de geoffreerde werkzaamheden vergunningsplichtig konden zijn en haar daar, ex artikel 7:754 BW, voor had moeten waarschuwen.

Het oordeel van het Hof

Naar het oordeel van het hof kan het niet-aanvragen van de omgevingsvergunning niet worden toegerekend tot de opdracht. Onder die omstandigheden rustte op de aannemer hieromtrent geen waarschuwingsplicht ex artikel 7:754 BW.

Het oordeel van de Hoge Raad

Eiseres heeft tegen voornoemd arrest van het hof cassatie ingesteld. Met zijn arrest van 25 november 2022 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat de klachten niet tot vernietiging van dat arrest kunnen leiden. Omdat het, naar zijn oordeel, bij de beoordeling van deze klachten niet nodig was om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht, heeft de Hoge Raad zijn beslissing niet nader gemotiveerd.

Wat leert deze uitspraak?

Met zijn uitspraak onderschrijft de Hoge Raad het oordeel van het hof, dat de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW in beginsel niet met zich meebrengt dat de aannemer moet waarschuwen wanneer voor specifieke werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is. Daarmee perkt de Hoge Raad de omvang van de waarschuwingsplicht in.

Doordat de Hoge Raad zich daar (nog) niet over uitlaat, is (vooralsnog) onduidelijk of zij de visie van procureur-generaal mr. M.H. Wissink onderschrijft, dat deze waarschuwingsplicht beperkt blijft tot problemen ten aanzien van de realisatie van het werk overeenkomstig de opdracht (dus, kort samengevat, tot  problemen van bouwtechnische aard). Ongetwijfeld zal de Hoge Raad zich hierover in de toekomst nader (moeten) uitspreken.

Dat een aannemer in zijn algemeenheid geen waarschuwingsplicht heeft ter zake omgevingsvergunningsverplichtingen lijkt overigens niet onlogisch en/of onredelijk. In de regel wordt de aannemer immers ingeschakeld om een goed van stoffelijke aard tot stand te brengen. Veel aannemers hebben geen verstand van de betreffende wet- en regelgeving, in ieder geval niet in detail.

Dit gezegd hebbende, brengt deze uitspraak zeker niet met zich mee dat een aannemer “dus” nooit hoeft te waarschuwingen ter zake (omgevings)vergunningsverplichtingen. In de eerste plaats kan een aannemer die verplichting – al dan niet bij het aangaan van de overeenkomst – (actief) op zich nemen. Zo kan de aannemer de begeleiding van het vergunningstraject – al dan niet als service – aanbieden.

Daarnaast kan de aannemer op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid verplicht zijn om zijn opdrachtgever te waarschuwen ter zake eventuele (omgevings)vergunningsverplichtingen. Denk aan de aannemer die specifieke (verbouwings)werkzaamheden aanbiedt die eigenlijk per definitie vergunningsplichtig zijn.

Vragen?

Verwijt een opdrachtgever u dat u hem niet tijdig hebt gewaarschuwd? Of heeft uw aannemer u niet gewaarschuwd over eventuele risico’s? Onze advocaten adviseren en procederen vaak over zulke kwesties. Zij bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.