Tijdens een bouwproject kunnen, zoals bij elke samenwerking, discussies ontstaan tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer. Vaak gaan die dan over de kosten van bepaalde werkzaamheden of het tijdstip van de betaling daarvan.
Het komt geregeld voor dat de aannemer zijn werkzaamheden op zo’n moment opschort. In veel gevallen zal dit de nodige druk leggen bij de opdrachtgever. Die zal over het algemeen immers willen dat de aannemer voortgang maakt. Hij heeft er immers belang bij dat de werkzaamheden zo snel mogelijk worden afgerond.
Wanneer de opdrachtgever door deze opschorting in de problemen komt, zal hij zich mogelijk gedwongen zien om te voldoen aan de eisen van de opdrachtnemer. Veelal zal dat bestaan uit het verrichten van een betaling of het verstrekken van een betalingstoezegging of een bepaalde zekerheid. Bij dit laatste kan worden gedacht aan een borgstelling, een bankgarantie of een recht van hypotheek.
In zo’n geval kan de vraag rijzen of de opdrachtnemer goed heeft onderhandeld, of dat hij misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden. Deze vraag lag voor in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 oktober 2021.
Wat waren de feiten?
Projectontwikkelaar De Vijf Heeren was met bouwbedrijf Ballast Nedam een overeenkomst van aanneming aangegaan, betreffende het project “de Cooltoren” in Rotterdam. De totale stichtingskosten van de toren bedroegen circa 140 miljoen euro; de aanneemsom die met het werk gemoeid was, bedroeg circa EUR 66 miljoen euro.
Partijen waren overeengekomen dat de kopers van de appartementen in de Cooltoren een koopovereenkomst zouden sluiten met De Vijf Heeren en een overeenkomst van aanneming met Ballast Nedam.
De samenwerking tussen de opdrachtgever en de aannemer liep eigenlijk vanaf het begin stroef. In 2018 deed zich al het eerste geschil voor. Omdat de opdrachtgever de door hem toegezegde escrow-storting, van 20 miljoen euro, ter zekerheid van zijn verplichtingen, niet was nagekomen, weigerde Ballast Nedam op dat moment de Woningborggarantie te regelen. Vanwege het ontbreken van die certificaten kon De Vijf Heeren de appartementen echter niet leveren aan de kopers. Hierdoor bleef hij verstoken van de verkoopopbrengsten, waardoor hij in acute liquiditeitsproblemen kwam te verkeren. Als gevolg hiervan kon De Vijf Heeren niet alleen de escrow-betaling niet uitvoeren, maar dreigde ook haar faillissement.
Ballast Nedam was ermee bekend dat haar opdrachtgever in deze dwangpositie verkeerde. Zij heeft daarvan gebruik gemaakt en afgedwongen dat de opdrachtgever instemde met een meerwerkovereenkomst van ruim 11 miljoen euro, hoewel deze van mening was dat de daaraan verbonden kosten eigenlijk slechts 5 miljoen euro bedroegen.
In 20020 heeft een ander geschil tot een eerste procedure tussen partijen geleid. In dat kort geding was Ballast Nedam veroordeeld om overeenkomsten van aanneming te sluiten met de kopers van de appartementen.
Begin 2021 is een nieuw geschil ontstaan betreffende de aan te leggen parkeergarage. In het kader van die discussie heeft De Vijf Heeren zich op het standpunt gesteld dat hij, ruim 6 miljoen euro, teveel had betaald ter zake de meerwerkkosten. Hij was van mening dat de aannemer misbruik had gemaakt van de (moeilijke financiële) omstandigheden waarin hij had verkeerd. Om die reden verzocht hij de rechtbank om Ballast Nedam te veroordelen tot (terug)betaling van dit bedrag.
Wat is misbruik van omstandigheden eigenlijk?
Van misbruik van omstandigheden is sprake wanneer iemand met zijn contractpartner een overeenkomst aangaat, terwijl hij weet of moet begrijpen dat zijn contractpartner door bijzondere omstandigheden – zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid – tot het aangaan daarvan wordt bewogen én die kennis hem daarvan zou behoren te weerhouden.
In zijn arrest van 27 januari 2017 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat het bij de beoordeling daarvan aankomt op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling.
Het oordeel van de Rechtbank
Gebruik van onderhandelingsdruk is nog geen misbruik van omstandigheden
De Vijf Heeren heeft zich zelf gebonden aan de escrow-betaling
De rechtbank acht het niet noodzakelijk om te onderzoeken of de financiële positie van De Vijf Heeren in 2018 daadwerkelijk zo precair was als zij stelt. Voor zover dat namelijk het geval is, komt dat naar het oordeel van de rechtbank voor haar eigen rekening en risico. De Vijf Heeren had zich immers zelf gebonden aan de toezegging om 20 miljoen euro in escrow te storten.
De meerwerkovereenkomst was geen eenzijdige overeenkomst
Vervolgens concludeert de rechtbank dat de meerwerkovereenkomst niet eenzijdig was. De rechtbank betrekt hierbij dat beide partijen professioneel zijn, waarbij De Vijf Heeren zich bovendien had laten bijstaan door advocaten. Tevens hadden alle twee de partijen in het onderhandelingsproces te winnen en te verliezen. Tot slot acht de rechtbank relevant dat de meerwerkovereenkomst ook een belangrijk voordeel voor de opdrachtgever bevatte. Hij werd namelijk bevrijd van de escrow-verplichting, die zwaar op hem rustte.
De grenzen van het in het economisch verkeer betamelijke zijn niet overschreden
Onder deze omstandigheden oordeelt de rechtbank dat niet is gebleken dat Ballast Nedam de grenzen van het in het economisch verkeer betamelijke heeft overschreden.
De bedongen vergoedingen waren niet te hoog
Aanvullend concludeert de rechtbank dat de door Ballast Nedam bedongen vergoedingen ook niet buitensporig hoog waren. De rechtbank beschouwt de bedongen meerwerkkosten tegen het geheel van de meerwerkovereenkomsten en de eerdere overeenkomsten van partijen. Tevens betrekt zij daarbij welke verbintenissen Ballast Nedam op zich had genomen en van welke verbintenissen De Vijf Heeren werd bevrijd.
Concluderend
Onder voornoemde omstandigheden had Ballast Nedam, naar het oordeel van de rechtbank, niet een zodanig groot voordeel gehad, “dat sprake is [van] bijkomende omstandigheden die kunnen leiden tot het oordeel dat, in combinatie met het gebruik van een eventuele dwangpositie van de wederpartij, sprake is van misbruik van omstandigheden.”
Conclusie
Deze uitspraak toont aan dat een beroep op misbruik van omstandigheden niet snel slaagt. De contractpartner die gebruik maakt van de omstandigheden, maakt namelijk nog geen misbruik van die omstandigheden. En ook is relevant of die omstandigheden sowieso niet (grotendeels) voor rekening en risico van de benadeelde komen.
Vragen?
Heeft uw contractpartner misbruik gemaakt van de omstandigheden waarin u verkeerde? Of maakt uw contractpartner u daaromtrent verwijten? Onze specialisten contractenrecht bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.
