Met zijn arrest van 27 februari 2017 (Gemeente Heusden) heeft de Hoge Raad uitgesproken dat iemand die de eigendom van grond is kwijtgeraakt deze onder omstandigheden kan terugvorderen. Met zijn uitspraak van 20 januari 2023 heeft de Hoge Raad deze uitspraak bevestigd. Daarnaast heeft de Hoge Raad een nadere toelichting op dit leerstuk gegeven.
Wat waren de feiten?
Eisers zijn per 26 maart 1991 eigenaar geworden van een stuk grond op een vakantiepark. Op dat perceel staat een (vakantie)woning.
Volgens de leveringsakte zou het perceel 980m2 groot zijn. In die akte is verwezen naar een bijgevoegde tekening. Op die tekening, die niet op schaal is, is het perceel als een rechthoek ingetekend, waarbij de erfgrens met het buurperceel in een haakse rechte lijn loopt.
Het Kadaster heeft de perceelsgrenzen in maart 1991 ingemeten. Eisers hebben hiervan kennisgenomen.
In februari 1992 hebben eisers zich bij de verkoopmakelaar beklaagd over het feit dat de omvang van het perceel (van 706 m2) niet overeenkwam met de akte van levering.
In vervolg daarop heeft het Kadaster het perceel, overeenkomstig het verzoek van eisers, in juni 1992 nogmaals ingemeten. Daarbij zijn door het Kadaster drie ijzeren paaltjes in de grond geslagen. Het Kadaster heeft van dit bezoek een rapport opgesteld. Ook op de tekening bij dit rapport is het perceel van eisers weergegeven als een rechthoek, met rechte hoeken. Volgens dat rapport zou het perceel een omvang van 959 meter hebben. In augustus 1992 is dit rapport aan eisers verstrekt.
In augustus 1992 hebben eisers een coniferenhaag op de erfgrens geplaatst. Omdat de (houten) piketpaaltjes verdwenen zouden zijn, hebben zij de verkoopmakelaar gevraagd om de erfgrens met het aangrenzende perceel aan te wijzen. De door de makelaar aangewezen grenslijn liep schuin in noordelijke richting weg. Het buurperceel was op dat moment eigendom van betrokkene 1.
Op 11 december 2012 heeft de nieuwe buurman van eisers (verder ook verweerder genoemd) de grens tussen de beide percelen laten uitzetten door Geo Services B.V. Op 24 oktober 2014 heeft het Kadaster een tweede grensconstructie verricht. Bij deze laatste grensconstructie waren beide partijen aanwezig.
Uit deze constructies bleek dat de kadastrale erfgrens niet samenviel met de feitelijk aanwezige erfgrens (de door eiseres geplante coniferenhaag). Deze coniferenhaag staat, in een hoek, volledig op het perceel van de buurman. Eiseres hebben hierdoor – in een (taart)punt – 46m2 grond van het buurperceel onder zich.
Bij vonnis van 30 maart 2016 heeft de rechtbank Limburg geoordeeld dat eisers door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond.
De kern van het geschil (deze procedure)
Met een verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (gemeente Heusden) is verweerder (in cassatie) eind 2017 een tweede procedure bij de rechtbank gestart. In deze procedure heeft hij (kort samengevat) gevorderd dat eisers (in cassatie) – ten titel van schadevergoeding in natura – worden veroordeeld tot teruggave van de onderhavige strook grond. Aan die vordering heeft verweerder ten grondslag gelegd dat eisers onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, door de strook grond in bezit te nemen en te houden, terwijl zij wisten dat die van iemand anders was (aanvankelijk betrokkene 1 en later verweerder).
De rechtbank Limburg en het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch hebben de vorderingen van verweerder toegewezen. Om die reden hebben eisers cassatie ingesteld. In dat kader hebben zij bij de Hoge Raad betoogd:
- dat die zou moeten terugkomen op het arrest “gemeente Heusden”;
- dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen “niet te goeder trouw” en “kwade trouw”;
- dat betrokkene 1 (de eigenaar van het buurperceel van destijds), met zijn toestemming voor plaatsing van de haag, heeft ingestemd met wijziging van de erfgrens (en daarmee akkoord is gegaan met overdracht van de eigendom of afstand heeft gedaan ter zake zijn eigendomsrecht) betreffende de onderhavige strook grond;
- dat verweerder door teruggave van de grond onaanvaardbaar zou worden verrijkt, doordat hij daarmee niet alleen de eigendom, maar ook het bezit en genot van de strook grond zou verwerven.
Het oordeel van de Hoge Raad
Sub 1: de Hoge Raad laat het arrest “gemeente Heusden” in stand
Met de zin “De Hoge Raad ziet geen aanleiding op dat oordeel [zoals uitgesproken in het arrest van 24 februari 2017; RZ] terug te komen”, spreekt de Hoge Raad kort en krachtig uit dat het arrest “Gemeente Heusden” heersend recht is en blijft. Uit het feit dat de Hoge Raad een verdere toelichting hieromtrent niet eens nodig (of zelfs maar wenselijk) acht, lijkt te kunnen worden afgeleid dat hierover – binnen haar geledingen – geen enkele twijfel bestaat.
Sub 2: Eisers kwalificeren als te kwader trouw
Anders dan de Procureur-Generaal (P-G), in diens conclusie voorafgaand aan het arrest, gaat de Hoge Raad niet in op het onderscheid tussen “niet te goeder trouw” en “te kwader trouw”.
De Hoge Raad beperkt zich tot het oordeel dat eisers te kwader trouw waren, doordat zij wisten dat de strook grond tot het buurperceel behoorde.
Sub 3: Instemming met een haag ≠ instemming met wijziging van de erfgrens
De enkele omstandigheid dat de buurman van destijds (betrokkene 1) heeft ingestemd met de coniferenhaag, doet niets af aan het onrechtmatige karakter van de inbezitneming door eisers. Uit het feit dat hij op dat moment heeft ingestemd met plaatsing van de coniferenhaag, op de plaats waar die is komen te staan, kan namelijk niet worden afgeleid dat hij wijzigingen wilde brengen in de juridische erfgrens. De Hoge Raad weegt daarbij mee dat uit niets blijkt dat die oud-buurman wist waar de kadastrale grens tussen beide percelen liep. Het is dan ook goed mogelijk dat hij “gewoon” dacht dat dat de juridische erfgrens betrof.
Sub 4: Verweerder wordt niet onaanvaardbaar verrijkt
Doordat Verweerder zijn perceel geleverd kreeg voordat de verjaring was voltooid, werd hij eigenaar van de strook grond en had hij aanspraak op het gebruik daarvan. Daarmee was het in bezit nemen en houden van de strook grond door eisers niet alleen jegens betrokkene 1, maar ook jegens verweerder onrechtmatig. Met de terug levering van de grond krijgt verweerder dan ook niet meer dan wat hij reeds had moeten hebben: het bezit, de eigendom en het genot van de grond.
Wat leert deze uitspraak
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad de regel uit het arrest “Gemeente Heusden” herbevestigd. Deze is daarmee niet alleen regelend recht, maar zal dat (in ieder geval wat betreft de raadsheren die deze uitspraak hebben gewezen) nog lange tijd blijven.
Zonder twijfel zal dit aansluiten op het rechtsgevoel van veel mensen. Het wordt namelijk lastiger om een strook grond te kwader trouw, via “landjepik”, toe te eigenen. In ieder geval krijgen eigenaren in die situaties veel langer de tijd om hun grond terug te claimen.
Bovendien blijkt uit deze uitspraak dat een eventueel verleende toestemming aan plaatsing van een erfgrens niet direct kan worden beschouwd als instemming met wijziging van juridische erfgrens.
Bij het vorenstaande moet steeds voor ogen worden gehouden dat dit (alleen?) geldt voor bezitters te kwader trouw. Dit ligt derhalve nadrukkelijk anders voor bezitters te goeder trouw.
Ongetwijfeld zullen deze uitspraken over “landjepik” de komende jaren veel tot veel procedures leiden. Zoals de P-G terecht al opmerkte, staat dit leerstuk – met twee arresten – nog in de kinderschoenen. Graag houden wij u hierover op de hoogte.
Vragen?
Hebben uw buren een strook grond van uw perceel in bezit genomen en bent u de eigendom van die grond verloren, of dreigt dat te gebeuren? Of hebt u een strook grond van uw buren in gebruik en wilt u onderzoeken of uw buren aanspraak kunnen maken op teruggave? Onze in onroerend goed gespecialiseerde advocaten bespreken graag met u wat zij voor u kunnen betekenen.