Eigendom is het meest omvattende recht dat op een goed bestaat. De eigenaar mag in principe dan ook doen en laten met een goed wat hij wil. In de eerste plaats kan hij het natuurlijk gebruiken waarvoor het is bedoeld. In een woning kan hij gaan wonen; uit een kopje kan hij koffie drinken.
In plaats daarvan kan hij de zaak ook verkopen, verhuren of (om niet) aan iemand anders in bruikleen geven. Daarnaast kan hij het pand als zekerheidsrecht verstrekken; denk aan het recht van pand (bij roerende goederen) of hypotheek (bij onroerende goederen). Zolang hij daarbij geen (eigendoms)rechten van anderen schaadt, is de eigenaar zelfs gerechtigd om zijn bezit te vernielen/vernietigen. Iemand mag zijn kopje “gewoon” kapot gooien, zolang hij dat maar niet tegen de ruit van de buurman doet.
Het verlies van grond, door verjaring
Onder omstandigheden kan een eigenaar de eigendom echter onbewust, en zelfs tegen zijn zin in, door verjaring kwijtraken. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen verkrijgende en bevrijdende (extinctieve) verjaring.
Verkrijgende verjaring
De “occupant” (“bezetter”) kan de eigendom door verkrijgende verjaring verkrijgen, wanneer is voldaan aan de drie navolgende vereisten:
- hij moet het stuk grond in bezit hebben genomen;
- ten tijde van de inbezitneming diende hij te goeder trouw te zijn; en
- hij moet het stuk grond gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar in bezit hebben gehad.
Sub 1: inbezitneming
Van “inbezitneming” is sprake, wanneer de occupant de feitelijke macht over een strook grond uitoefent én zich gedraagt alsof hij eigenaar van de grond is.
Er mag voor derden (waaronder de “oorspronkelijke” eigenaar) dus geen misverstand over bestaan dat de bezetter zich voordoet als eigenaar. Wanneer de occupant toestemming vraagt voor bepaalde handelingen (bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden), gedraagt hij zich dan ook niet als eigenaar.
Over het algemeen zal dit vereiste met zich meebrengen dat de bezetter de grond ontoegankelijk/onbereikbaar moet maken voor de oorspronkelijke eigenaar, zo volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2009. Je kunt je immers niet als eigenaar over iemand anders grond gedragen, als de grond voor die ander ook gemakkelijk toegankelijk blijft.
In zijn arrest van 24 februari 2017 (gemeente Heusden) heeft de Hoge Raad uitgesproken dat van de grondeigenaar niet kan worden verlangd dat die periodiek zijn percelen inspecteert op bezitsinbreuken. Dit kan in het bijzonder niet worden verwacht indien daarvoor geen concrete aanleiding bestaat en/of wanneer percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn. De bezetter kan dan ook geen beroep doen op eigen schuld (artikel 6:101 BW).
Een in de praktijk veelvoorkomende situatie, waarin de occupant door verjaring eigenaar van grond kan worden, is de bezetter die een deel van het perceel van zijn buren bij zijn tuin betrekt, door een haag of hek op het perceel van de tuin te plaatsen en die strook grond vervolgens te gebruiken en onderhouden, net als de rest van zijn perceel.
Wanneer iemand een goed aanvankelijk voor een ander houdt, kan hij deze niet eigenhandig voor zichzelf gaan houden. Dit wordt het inversieverbod genoemd. Een huurder kan dus geen eigenaar worden door verjaring.
Sub 2: te goeder trouw
Van goeder trouw is sprake, indien de occupant zich redelijkerwijs als eigenaar mocht beschouwen. Er mochten dus geen aanwijzingen zijn dat iemand anders eigenaar van de strook grond was.
Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Het is derhalve aan de “oorspronkelijke” eigenaar om het ontbreken van goede trouw te bewijzen.
Sub 3: 10 jaar
De bezetter moet het strook grond gedurende een periode van 10 jaar persoonlijk in bezit hebben gehad. Rechtsopvolgers onder algemene titel (denk aan erfgenamen) kunnen de termijn van hun voorganger overnemen en voortzetten; voor rechtsopvolgers onder bijzondere titel (vaak kopers) vangt per de rechtsopvolging een nieuwe termijn van tien jaar aan (mits de koper te goeder trouw is).
Bevrijdende verjaring
Voor bevrijdende (of extinctieve) verjaring moet zijn voldaan aan de navolgende vereisten:
- de grond moet ten koste van de oorspronkelijke eigenaar in bezit zijn genomen; en
- het bezit moet meer dan 20 jaar hebben geduurd.
Bij verkrijgende verjaring is niet relevant wie zich als opvolgend eigenaar ter zake de grond gedroeg. Dit hoeft dus niet steeds dezelfde persoon te zijn geweest. Anders dan bij verkrijgende verjaring, zettende kopers de verjaringstermijn van de verkopers bij bevrijdende verjaring dan ook voort (er vangt dus niet een nieuwe termijn van 20 jaar aan).
Daarnaast hoeft de bezitter de grond – anders dan bij verkrijgende verjaring – niet te goeder trouw in bezit te hebben genomen. Ook de eigenaar die de grond niet te goeder trouw (in de volksmond vaak (foutief) genoemd: te kwader trouw) in bezit genomen heeft, kan eigenaar worden. Zelfs diegene die bewust aan “landjepik” doet, kan door bevrijdende verjaring – na verloop van 20 jaar – eigenaar worden van een stuk grond.
Het verschil in achtergronden tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring
Waar de logica bij verkrijgende verjaring is dat de bezetter na verloop van tijd bescherming krijgt, door de juridische werkelijkheid aan te sluiten op de feitelijke situatie, is de ratio van bevrijdende verjaring dat de juridische werkelijkheid moet aansluiten bij de feitelijke situatie, doordat het recht van de oorspronkelijke eigenaar toch is vervallen om teruggave (revindicatie) van de grond te vorderen.
Vormt de verjaring een onrechtmatige daad? Dan kan teruggave verplicht worden
Wanneer iemand een onrechtmatige daad pleegt jegens een ander, is hij gehouden de schade – die die ander daardoor lijdt – te vergoeden. In principe bestaat die schadevergoeding uit de betaling van geld. Onder omstandigheden kan zo’n schadevergoeding in natura worden verstrekt.
In zijn arrest van 24 februari 2017 (gemeente Heusden) heeft de Hoge Raad uitgesproken dat de verjaring door middel van bevrijdende verjaring als onrechtmatige daad kan kwalificeren. Het is immers onrechtmatig om grond in bezit te nemen en te houden, wanneer je weet dat die grond van iemand anders is.
Voorwaarden voor een dergelijke veroordeling zijn, onder meer, dat de oorspronkelijke eigenaar (ook wel gedepossedeerde genoemd) zo’n vergoeding in natura vordert, alsook dat de occupant nog eigenaar is. De rechter kan zo’n plicht (tot teruggave van de grond) in principe dus niet ambtshalve (uit zichzelf) uitspreken. Daarnaast kan een dergelijke veroordeling niet worden uitgesproken wanneer de occupant de grond in de tussentijd aan een derde heeft verkocht en geleverd.
De oorspronkelijke eigenaar moet erop bedacht zijn dat ook die vordering – tot vergoeding van schade in natura, bestaande uit teruggave van de grond – onderhevig is aan verjaring. Die vordering verjaart vijf jaar na het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies én de daarvoor aansprakelijke persoon, maar sowieso 20 jaar nadat de eigendom (door verjaring) was verloren, e.e.a. behoudens stuiting.
Update per 25 januari 2023: met zijn arrest van 20 januari 2023 heeft de Hoge Raad dit arrest bevestigd.
