De aankoop van een woning is een heuglijke gebeurtenis. Het is voor de koper immers een nieuwe stap in zijn leven. Bovendien biedt het de koper mogelijkheden om zijn woonomgeving af te stemmen op zijn wensen.
De koop van een woning is echter niet geheel zonder risico’s. De koper wordt immers verantwoordelijk voor de woning, waaronder de staat en/of het onderhoud daarvan. De hieraan verbonden kosten kunnen behoorlijk oplopen. Dit speelt in het bijzonder wanneer de woning achteraf, na de levering, in slechtere staat blijkt te verkeren dan bij de aankoop werd gedacht.
Zo’n tegenvaller kan verschillende oorzaken hebben. In de eerste plaats kan de koper zelf te weinig onderzoek hebben gedaan. In dat geval komt dat over het algemeen voor zijn eigen rekening en risico. Ook kan de verkoper de koper opzettelijk verkeerd hebben geïnformeerd, of eventuele gebreken zelfs hebben verdoezeld. Denk aan de verkoper die bekend is met een lekkage, maar de koper hierover niet informeert en de beschimmelde muur juist (over)schildert. Mits de koper dit kan bewijzen, zijn er ook in dat geval weinig discussies mogelijk. In dat geval zal de verkoper in principe aansprakelijk zijn voor de schade (de kosten van herstel).
Lastiger is het echter als het meer in het midden ligt. Denk aan de situatie dat beide partijen niet bekend waren met het gebrek (een “echt” verborgen gebrek). Of dat partijen wel bekend waren met het gebrek, maar van mening verschillen over de afspraken die daaromtrent zijn gemaakt.
Dit laatste speelde in de kwestie die leidde tot de uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 1 juni 2021.
Wat waren de feiten?
De verkopers waren op 1 augustus 2006 eigenaars geworden van de woning. In de notariële akte van levering van die dag was opgenomen dat het hen bekend was dat in de woning asbest was verwerkt en dat zij dit aanvaardden.
Bij koopovereenkomst d.d. 9 juni 2017 hebben verkopers de woning aan kopers verkocht. In de koopovereenkomst is namens de verkopers opgenomen dat het hen niet bekend was dat asbest in de woning was verwerkt. In de bijbehorende vragenlijst hebben zij verklaard dat de woning geen asbesthoudend materiaal bevatte. Zij hebben daar – handgeschreven – aan toegevoegd dat al het asbest uit de garage was verwijderd.
De koop was gesloten onder de ontbindende voorwaarde van een bouwkundige keuring. Bij deze keuring bleek dat het dakbeschot wel degelijk asbestplaten bevatte. De saneringskosten werden door de deskundige begroot op €12.844,00. Toen de kopers dit vernamen, hebben zij contact gezocht met de verkopend makelaar. Deze bagatelliseerde de gevolgen en verwees naar de mededeling van de deskundige dat vervanging in principe niet noodzakelijk was, mits het asbest maar niet (verder) beschadigd raakte.
In het concept van de akte van levering was vervolgens opgenomen dat kopers ermee bekend waren dat de woning asbest bevatte. Onder verwijzing naar de koopovereenkomst en de bijbehorende vragenlijst hebben kopers hiertegen geprotesteerd. Naar aanleiding daarvan is in de definitieve versie (alsnog) opgenomen dat de verkopers verklaarden dat de woning geen asbest bevatte, hoewel dit dus niet klopte. Tijdens de inspectie voorafgaand aan de levering hebben verkopers zich nadrukkelijk alle rechten betreffende het asbest voorbehouden. De levering van de woning heeft vervolgens plaatsgevonden op 28 juli 2017.
De vorderingen van de kopers en het verweer van de verkopers
Na de levering hebben de kopers aan de verkopers voorgesteld om de saneringskosten te delen. Indien de verkopers daarvoor openstonden, zouden zij het geschil kunnen afkopen voor € 6.400,–.
Toen dit aanbod door de verkopers werd afgewezen, hebben de kopers de kwestie aan de rechter voorgelegd. In de procedure in eerste aanleg, bij de kantonrechter, maakten zij aanspraak op de door de deskundige begrote saneringskosten, ad € 12.844,00.
Nadat de kantonrechter deze vordering had afgewezen, claimden zij in hoger beroep een bedrag van € 48.858,15, zijnde de verbouwingskosten. De kopers stelden zich op het standpunt dat de verkopers gehouden waren om dit bedrag als schadevergoeding te betalen, omdat deze tekort waren geschoten in de nakoming van de overeenkomst, althans dat de rechter de koopovereenkomst wegens dwaling zodanig moest wijzigen, dat de koopprijs met dit bedrag werd verlaagd.
De kopers betwistten verschuldigdheid van de gevorderde bedragen. Zij waren van oordeel dat de vorderingen moesten worden afgewezen.
Het oordeel van het hof
De kopers hebben gedwaald
Naar het oordeel van het gerechtshof was de overeenkomst onder dwaling tot stand gekomen. Uit de koopovereenkomst en de bijbehorende vragenlijst hadden de kopers naar de mening van het hof rechtens terecht afgeleid dat de woning geen asbesthoudende materialen zou bevatten. Zij hadden er ook op mogen vertrouwen dat deze informatie correct was. Daarbij acht het hof het aannemelijk dat de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden (lees: niet met dezelfde koopsom) tot stand zou zijn gekomen, als de kopers met het asbest bekend waren geweest.
De verkopers zijn tekort geschoten
Nu de woning asbesthoudende materialen bevatte, terwijl was afgesproken dat de woning zonder asbest zou worden geleverd, zijn de verkopers, aldus het hof, ook tekortgeschoten in de op hen rustende verplichting. Zonder sanering is de woning, door de aanwezigheid van het asbest, namelijk niet volledig te gebruiken. Het hof verwijst daarbij naar de uitspraak van de deskundige, dat de asbesthoudende delen moeten worden aangepakt, om gevaarlijke situaties op de zolder in de toekomst te voorkomen. De omstandigheid dat de overige ruimten wél geschikt zijn voor normaal gebruik, maakt dit oordeel niet anders. Kopers mochten er namelijk vanuit gaan dat zij alle delen van de woning zonder sanering zouden kunnen gebruiken, dus ook de zolder.
De omvang van de betalingsplicht van de verkopers
Hoewel het hof de kopers volgt in hun stellingen dat (1) de verkopers tekort zijn geschoten in de op hen rustende verplichtingen en (2) zij, als kopers, hebben gedwaald, is het de vraag of zij zich als “winnaars” van de procedure zullen beschouwen. Sterker nog, vermoedelijk zullen zij van mening zijn dat zij de procedure min of meer hebben verloren. Waar zij in eerste aanleg namelijk € 12.844,00 vorderden en in appel zelfs € 48.858,15, wijst het hof uiteindelijk slechts € 3.500,00 (te vermeerderen met rente en kosten) toe.
Het bedrag ad € 48.858,15 wordt afgewezen omdat het hof geen grond ziet om de verkopers te veroordelen tot vergoeding van de totale kosten van de door de kopers doorgevoerde verbouwing. Uit het arrest kan niet worden afgeleid waarom de kopers meenden daarop aanspraak te kunnen maken. Dit lijkt echter ook een vreemde vordering. Waarom zouden de kopers immers moeten opdraaien voor een verbouwing (vergroting?) van de woning?
Ook het bedrag ad € 12.844,00 komt naar het oordeel van het gerechtshof echter niet voor toewijzing in aanmerking. Deze kosten zijn namelijk begroot voor een zelfstandige sanering. Nu de sanering echter gecombineerd is met een verbouwing, zijn de kosten lager uitgevallen. Het hof ziet vervolgens geen reden waarom deze besparing niet zou (moeten) worden betrokken bij de schadevergoedingsplicht van de verkopers. Op basis van de aangeleverde stukken berekende het hof dat de verbouwing van de kopers, door de saneringswerkzaamheden, uiteindelijk € 3.000,00 duurder uitviel dan wanneer geen saneringswerkzaamheden nodig waren geweest. Rekening houdend met de gestegen prijzen, begroot het hof de schade van de kopers om die reden op € 3.500,–.
Nu de verkopers weliswaar tot betaling worden veroordeeld, maar het overgrote deel van de vordering van kopers wordt afgewezen, concludeert het hof dat beide partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld. Om die reden ziet het hof aanleiding om de proceskosten van het geding in eerste aanleg en van het hoger beroep tussen hen te compenseren, eruit bestaande dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen. Het is daarmee te hopen dat beide partijen voor rechtsbijstand verzekerd waren, want anders zijn de verliezen vermoedelijk (zeer) substantieel.
