Na de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn partijen verplicht om de gemaakte afspraken na te komen. In dat kader is, onder meer, de verkoper gehouden om de woning op de afgesproken datum te leveren en de koper verplicht om de woning op die datum af te nemen (en de koopprijs te voldoen).
Uiteraard geldt dit niet als de koper de koopovereenkomst tijdens de bedenktermijn heeft ontbonden of een ontbindende voorwaarde (bij voorbeeld vanwege een financieringsvoorbehoud of onder verwijzing naar een bouwkundige keuring) heeft ingeroepen.
De boetebepaling
De meeste koopovereenkomsten bevatten een boetebepaling. Dit is onder meer een standaard onderdeel in de veelgebruikte NVM-akte. Op grond van die clausule moet diegene die zijn verplichtingen niet nakomt een boete aan de ander betalen. Dat boetebedrag kan meestal oplopen tot 10% van de koopsom.
De boete kan meerdere functies vervullen. In de eerste plaats kan het boetebedrag dienen ter compensatie van de geleden schade. Op die manier kunnen discussies over de omvang van de schade worden vermeden.
Vaak heeft de boete echter (mede) de functie om de ander tot nakoming van de overeenkomst te bewegen. De boete is in die gevallen vaak veel hoger dan de (te verwachten) schade, veelvuldig zelfs een veelvoud daarvan.
De boete: vaak een goed afschrikmiddel, maar het biedt geen garantie
In veel gevallen zal de boete de contractpartner genoeg afschrikken om hem tot nakoming te bewegen. De meeste mensen zitten er immers niet op te wachten dat ze die verschuldigd worden.
Zekerheid hierover biedt het echter niet. Hoewel de verkoper dan tekortschiet richting de koper, kan hij de woning tussentijds verkopen en leveren aan een derde. Dan kan hij niet (nogmaals) leveren aan de koper.
Tevens kan een derde beslag op de woning leggen en/of kan de verkoper failliet gaan. In die gevallen kan de verkoper niet eens (onbezwaard) leveren, zelfs als hij dat zou willen.
De vormerkung; inschrijving in de registers van het kadaster
Om te voorkomen dat de levering van de woning door de verkoper of een derde kan worden gefrustreerd, kan de koop worden ingeschreven in de registers van het kadaster. Dit wordt de vormerkung genoemd. Indien de koper een particulier is, kan het recht om de koop in te schrijven niet worden uitgesloten.
De vereisten voor de vormerkung
Voor de vormerkung is in de eerste plaats vereist dat de koopovereenkomst is voorzien van een verklaring van een notaris. Indien (ten minste) één van partijen de koopovereenkomst al tijdens de bedenktermijn wenst in te schrijven, dient de koopovereenkomst zelfs te zijn opgesteld en medeondertekend door een notaris.
De bescherming door de vormerkung
Na de inschrijving van de koop kan onder meer het navolgende onder omstandigheden niet tegen de koper worden ingeroepen:
- een eventuele levering van de woning aan een derde;
- een eventuele bezwaring van de woning (denk aan het vestigen van een recht van hypotheek);
- een onderbewindstelling van de verkoper;
- een nieuwe huur- of pachtovereenkomst;
- een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven;
- een faillissement of surséance van betaling van de verkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen (WSNP), uitgesproken na de dag waarop de koop is ingeschreven.
De termijn van de vormerkung
De inschrijving beschermt gedurende een periode van zes maanden, gerekend vanaf de dag van inschrijving. Indien de woning niet binnen deze termijn van zes maanden geleverd wordt, verliest de bescherming haar werking met terugwerkende kracht.
Nadat de inschrijving haar werking verloren heeft, kunnen dezelfde partijen gedurende zes maanden geen koop inschrijven. Indien partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de levering meer dan zes maanden nadien zal plaatsvinden, moeten zij – wanneer ze de levering willen verzekeren via een vormerkung – afwegen op welk moment ze de koop willen inschrijven.
