De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Dit maakt de aankoop van een woning (fors) duurder. Daar staat tegenover dat bij verkoop vaak een mooie “winst” kan worden gerealiseerd. Dit heeft de nodige speculanten tot de woningmarkt aangetrokken.
Vooral veel sociale verkopers – zoals gemeenten, maar ook woningbouwverenigingen – is zulke speculatie een doorn in het oog. Zij gunnen kopers een betaalbare woning, maar vinden het onwenselijk wanneer de koper de woning vervolgens voor beleggingsdoeleinden (verkoop of verhuur) gebruikt.
Om dat te bereiken, kunnen verkopers een anti-speculatieclausule bedingen. Daarmee verplicht de koper zich om de woning gedurende een zekere periode (vaak 2 of 5 jaar) zelf te bewonen en/of niet te verkopen. Over het algemeen wordt daaraan een boetebeding gekoppeld.
Wanneer een koper zich aan zo’n anti-speculatiebeding verbindt, komt hij daar niet gemakkelijk onderuit. De kopers van een woning in Almere ondervonden dit aan den lijve. In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 9 maart 2022 werden zij aan het met de gemeente Almere overeengekomen anti-speculatiebeding gehouden.
Wat waren de feiten?
De kopers hadden op 14 december 2017 een perceel bouwgrond gekocht van een projectontwikkelaar. Dit perceel is op 8 mei 2018 door de projectontwikkelaar aan hen geleverd. Daarnaast hebben zij in die periode een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning op het perceel.
Zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte bevatte een kettingbeding ten behoeve van de gemeente Almere. Op grond daarvan waren de kopers (1) verplicht om de woning zelf te bewonen en (2) was het hen verboden om de woning te verkopen, dit alles voor de duur van twee jaar nadat de bouw van de woning was voltooid. Bij overtreding zou een boete van € 50.000,- worden verbeurd.
Nadat de woning op 19 september 2019 was opgeleverd, zijn de kopers deze vanaf 14 januari 2020 gaan bewonen.
Met ingang van juli 2020 heeft eiser sub 1, ten behoeve van zijn eenmanszaak, een langlopende opdracht aanvaard. Die werkzaamheden diende hij te verrichten op een afstand van 106 kilometer van Almere.
Met het oog hierop hebben de kopers de woning op 10 november 2020 verkocht. De woning is op 4 januari 2021 geleverd aan de nieuwe eigenaren. Bij de levering heeft de notaris – met het oog op voornoemd kettingbeding – het boetebedrag van € 50.000,- ingehouden ten behoeve van de gemeente Almere.
De vorderingen van de kopers en het verweer van de gemeente
De kopers hebben de rechtbank in de onderhavige procedure verzocht om de gemeente Almere te veroordelen tot (terug)betaling van het bedrag ad € 50.000,–. Aan die vordering legden zij primair ten grondslag dat de gemeente hen – met het oog op de gewijzigde werkplek, die een verhuizing uit Almere redelijkerwijs noodzakelijk maakte – ontheffing had moeten verlenen ter zake het anti-speculatiebeding. Subsidiair stelden zij zich op het standpunt dat handhaving van het boetebeding strijdig was met de (bestuursrechtelijke) beginselen van behoorlijk bestuur en/of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de gemeente hen aan het kettingbeding had gehouden. Meer subsidiair verzochten de kopers om matiging van de boete.
Naar het oordeel van de gemeente was het kettingbeding van toepassing en deden zich geen omstandigheden voor die een ontheffing rechtvaardigden. Het kettingbeding diende een redelijk doel en kon in casu in redelijkheid ook worden gehandhaafd. Van strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur of met de redelijkheid en billijkheid was naar haar oordeel geen sprake en wat de gemeente betreft was er ook geen reden voor matiging van de opgelegde boete.
Het oordeel van de rechtbank
Het anti-speculatiebeding is van toepassing
De rechtbank stelt vast dat niet ter discussie staat dat de kopers de woning maar net zes maanden hebben bewoond. Daarmee hebben zij dus niet twee jaar in de woning gewoond, zoals was overeengekomen. Dientengevolge hebben de kopers het kettingbeding geschonden, wat zij overigens ook niet betwistten.
Geen reden voor ontheffing
De rechtbank is van oordeel dat de werkkring van eiser sub 1 niet zodanig is gewijzigd dat verhuizing uit Almere redelijkerwijs noodzakelijk was.
Aan dit oordeel legt de rechtbank in de eerste plaats ten grondslag dat eiser sub 1 nog steeds dezelfde werkzaamheden verricht als toen de koopovereenkomst ter zake de woning werd gesloten. Hij was destijds (bij het sluiten van de koopovereenkomst) zzp-er in de bouw en is dat thans nog steeds. Daarmee heeft hij in de ogen van de rechtbank zelf in de hand welke klussen hij aanneemt en welke klussen hij afwijst.
De rechtbank betrekt hierbij dat eiser sub 1 in het verleden ook steeds werkzaamheden buiten Almere heeft verricht. De enkele omstandigheid dat hij voor zijn nieuwe opdracht met reistijd wordt geconfronteerd, is daarmee niet (alles) bepalend. Tevens acht de rechtbank relevant dat de kopers in afstand weliswaar dichter bij de werkplek van eiser sub 1 zijn gaan wonen (106 vs 75 km, enkele reis), maar dat de reistijd veel minder is afgenomen (1:28 uur vs 1:10 uur, enkele reis).
Hoewel de rechtbank het kan plaatsen dat het voor eisers aantrekkelijk was om een relatief zekere klus voor langere tijd te aanvaarden, hadden zij tegelijkertijd de onderhavige verplichting met de gemeente niet uit het oog mogen verliezen. De rechtbank weegt hierbij mee dat door de kopers ook niet is gesteld, laat staan onderbouwd, dat de continuïteit van de onderneming in het gedrang zou zijn gekomen, wanneer eiser sub 1 deze opdracht niet had aangenomen.
Op grond van dit alles mocht de gemeente naar het oordeel van de rechtbank ontheffing van de zelfbewoningsverplichting en het doorverkoopverbod weigeren.
Geen strijd met beginselen van behoorlijk bestuur
In zijn arrest van 14 april 2006 heeft de Hoge Raad reeds uitgesproken dat een zelfbewoningsverplichting en doorverkoopverbod, met daaraan gekoppeld een boete, gerechtvaardigde bedingen zijn om speculatie bij uitgifte van grond tegen te gaan. Daarmee heeft de gemeente een rechtens te respecteren belang bij handhaving van het kettingbeding.
De belangen van kopers worden naar het oordeel van de rechtbank ook niet onevenredig geschaad door handhaving van het boetebeding, gelet op het algemeen belang dat daarmee wordt bewaakt. De rechtbank betrekt hierbij dat de verkopers een (meer dan) substantiële winst van € 198.945,00 met de verkoop hebben gerealiseerd. Waar zij de grond voor € 104.566,19 hadden gekocht en de aanneemsom voor de bouw van de woning € 166.488,81 bedroeg (samen dus € 271.055,–), hebben zij de woning verkocht voor € 470.000,–.
Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee geen sprake van schending van de beginselen van behoorlijk bestuur.
Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar
Op dezelfde gronden is de rechtbank van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat de gemeente Almere in casu aanspraak heeft gemaakt op de boete.
Geen matiging
In het licht van alle omstandigheden van het geval is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Om die reden wijst de rechtbank het beroep op matiging van de boete af.
Proceskostenveroordeling
Als – volledig – in het ongelijk gestelde partij worden de kopers vervolgens in de kosten van de procedure veroordeeld.
Wenk
Deze uitspraak toont aan dat kopers de gevolgen van een schending van een zelfbewoningsplicht en/of een verkoopverbod niet moeten onderschatten. De enkele omstandigheid dat de werkplek van de koper wijzigt, brengt niet zomaar mee dat deze niet (langer) aan de clausules gebonden is. In tegendeel. Er moet sprake zijn van objectieve gronden die verhuizing (min of meer) noodzakelijk maken. Dit wordt echter niet snel aangenomen. Ook in kwesties als de onderhavige blijft de hoofdregel: afspraak is afspraak.
Overigens is het natuurlijk de vraag of deze kopers daadwerkelijk dachten dat ze door de rechter in het gelijk zouden worden gesteld. Gelet op de “winst” die ze met de verkoop hadden gerealiseerd, was er immers geen enkele reden voor matiging van de boete. Zelfs na aftrek van de boete heeft de aan- en verkoop hen een mooie winst opgeleverd.
Vragen?
Hebt u vragen over een koopovereenkomst die u wilt aangaan? Of hebt u vragen over een reeds getekende overeenkomst? Onze advocaten hebben veel ervaring met het controleren van en onderhandelen en procederen over koopcontracten. Zij bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.
