Een verhuurder is verplicht om het gehuurde object aan de huurder ter beschikking te stellen. Doet hij dat niet, dan schiet hij tekort. Maar is de verhuurder dan ook altijd een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd? In zijn arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad deze vraag ontkennend beantwoord.
Wat waren de feiten?
De huurder is per 1 december 2003 een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorganger van de verhuurders. De verhuurders zijn deze rechtsvoorganger in 2005 opgevolgd. De huurder heeft vanuit het gehuurde een galerie geëxploiteerd.
In 2008 heeft de huurder een huurachterstand laten ontstaan. In verband daarmee zijn de verhuurders op dat moment een incassoprocedure gestart. Aangezien de huurder de huurachterstand naar aanleiding daarvan alsnog versneld heeft ingelopen, zijn op dat moment alleen de proceskosten toegewezen.
In 2009 en 2010 is opnieuw een huurachterstand ontstaan. Om die reden hebben de verhuurders zich genoodzaakt gezien om nogmaals een procedure te voeren. Ditmaal is de gedaagde met de betaling van de huurpenningen in gebreke gebleven. Daarop heeft de kantonrechter de huurder bij vonnis van 14 september 2011 niet alleen veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen, maar ook tot betaling van de huurpenningen over de periode totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zou zijn beëindigd. Ter zake dit vonnis hebben de verhuurders executiemaatregelen moeten treffen. Onder andere is beslag gelegd op de woning van de huurder, onder de werkgever van de huurder en onder instellingen waar de huurder bankiert.
Bij dagvaarding van 1 november 2011 hebben de verhuurders de voorzieningenrechter verzocht om de huurder tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen. Bij kortgedingvonnis d.d. 16 november heeft de voorzieningenrechter deze vordering toegewezen. Daarbij heeft hij bepaald dat de huurder het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis moest ontruimen.
Op 21 november 2011 hebben de verhuurders de sloten van het gehuurde laten vervangen. De huurder heeft nadien geen toegang meer gehad tot het gehuurde. Het kortgedingvonnis is op 28 november 2011 aan de huurder betekend.
De huurder heeft bij brief van 17 juli 2012 de huur van de bedrijfsruimte opgezegd tegen 30 november 2012. Daarmee is de huurovereenkomst op die datum geëindigd.
De vorderingen van de huurder
Bij deurwaardersexploot van 25 augustus 2017 heeft de huurder de verhuurders gedagvaard. Daarbij heeft hij aanspraak gemaakt op een bedrag van € 25.478,52. Hij was van mening dat hij dit bedrag onverschuldigd had betaald. De verhuurders zouden geen aanspraak hebben gehad op dit bedrag, omdat zij hem over de periode 21 november 2011 tot en met 30 november 2012 – door de vervanging van de sloten – geen huurgenot hadden verschaft. Zijn schade begrootte hij op het bedrag dat hij ter zake die periode aan huurpenningen had betaald.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad splitst de discussie in tweeën. Het eerste deel heeft betrekking op de periode 21 november 2011 tot en met 5 december 2011; het tweede deel op de periode 6 december 2011 tot en met 30 november 2012.
Ter zake de periode 6 december 2011 tot en met 30 november 2012
Doordat het ontruimingsvonnis op 28 november 2011 aan de huurder was betekend, was hij verplicht om de gehuurde bedrijfsruimte vanaf 6 december 2011 te ontruimen. In zoverre werd hij vanaf die datum niet benadeeld doordat de sloten waren vervangen. Onder die omstandigheden had de huurder over deze periode geen aanspraak op terugbetaling van de door hem betaalde huurpenningen.
Ter zake de periode 21 november 2011 tot en met 5 december 2011
Doordat de verhuurders het ontruimingsvonnis van 16 november 2011 (“pas”) op 28 november 2011 hebben laten betekenen, hadden de verhuurders de huurder tot en met 5 december 2011 (7 dagen na betekening) toegang tot het pand moeten verschaffen. Met de vervanging van de sloten, per 21 november 2011, zijn zij aldus tekortgeschoten in deze op hen rustende verplichting.
Die tekortkoming brengt, aldus de Hoge Raad, niet zonder meer mee dat de door de huurder gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. Daarvoor is namelijk ook vereist dat voldoende aannemelijk is dat de huurder schade heeft geleden door die tekortkoming.
Door de huurder is niet betwist dat hij per 21 november 2021 al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichtte in het gehuurde. Daarin ligt, naar het oordeel van de Hoge Raad, besloten dat de huurder in de periode 21 november tot en met 5 december 2011 waarschijnlijk sowieso geen gebruik zou hebben gemaakt van het gehuurde, wanneer de verhuurders hem het huurgenot niet zouden hebben ontzegd door de sloten te vervangen. Onder die omstandigheden kon en mocht het hof, aldus de Hoge Raad, tot het oordeel komen dat de huurder onvoldoende had gemotiveerd dat en waarom (toegang tot) de bedrijfsruimte voor hem in deze periode nog waarde vertegenwoordigde.
Nu de huurder geen schade heeft geleden door het tekortschieten van de verhuurders, zijn de verhuurders geen schadevergoeding aan de huurder verschuldigd. Om die reden wordt ook de vordering van de huurder over deze periode afgewezen.
De creatieve huurder vangt toch bot
De huurder is met de nodige creativiteit (en doorzettingsvermogen) te werk gegaan, die (wellicht) past bij een galeriehouder. Hoewel hij door de rechter is veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, heeft hij tot aan de Hoge Raad doorgeprocedeerd. En daarbij was hij niet eens volstrekt kansloos. De Advocaat-Generaal (A-G), een adviseur van de Hoge Raad, concludeerde op 9 juli 2021 juist tot vernietiging van het arrest van het hof. De A-G was van oordeel dat de huurder wel degelijk aanspraak had op schadevergoeding, betreffende de huurpenningen over de periode 21 november tot en met 5 december 2011.
De crux van de kwestie zat uiteindelijk in het feit dat de huurder de bedrijfsruimte per 21 november 2011 (feitelijk) niet meer gebruikte. Daardoor leed hij – ondanks de wanprestatie van de verhuurders – (toch) geen schade. Had hij de bedrijfsruimte op dat moment nog wel gebruikt, was de uitkomst zeer waarschijnlijk anders geweest.
Vragen?
Verhuurt u een pand en hebt u daarover discussies met uw huurder? Of hebt u als huurder juist een geschil met uw verhuurder? Wij zijn gespecialiseerd in huurrecht en bespreken graag met u wat wij voor u kunnen betekenen.
