Bij onroerende zaken (zowel woningen als bedrijfspanden) “breekt” een (ver)koop het huurrecht niet. De huurder wordt hierdoor beschermd en mag het gebruik van het gehuurde na de (ver)koop voortzetten, tegen de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs en (overige) condities. Van deze regel mag niet worden afgeweken. Indien partijen dit wél doen, is die afspraak nietig (niet geldig).
Anders dan veel mensen denken, gaan echter niet alle afspraken tussen de huurder en de verhuurder over op de koper. De koper wordt alleen gebonden aan die bedingen uit de huurovereenkomst “die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.”
De koopoptie
Met enige regelmaat verbindt een verhuurder zich ertoe dat hij het pand, bij een voorgenomen verkoop, eerst aan de huurder zal aanbieden, voordat hij het aan een derde verkoopt. Men spreekt dan over een voorkeursrecht van koop. In de praktijk wordt dit ook wel over een koopoptie genoemd.
Partijafspraken
De koopoptie is een afspraak tussen partijen. Zij kunnen (en moeten) dan ook zelf invulling geven aan de inhoud en omvang van de clausule. Onder meer zal moeten worden afgesproken op welk moment de verhuurder het pand moet aanbieden en welke tijd de huurder vervolgens krijgt om zich hierover uit te spreken.
Ook zullen partijen afspraken moeten maken over de koopprijs of de berekeningswijze c.q. vaststelling daarvan. Bijvoorbeeld kan worden aangesloten bij een veelvoud van de huurprijs of een percentage van de WOZ-waarde. Vaak wordt afgesproken dat de koopprijs bindend door één of meerdere makelaars zal worden vastgesteld.
Een boete op schending van het voorkeursrecht?
Met de verstrekking van het voorkeursrecht doet de verhuurder een toezegging. Als hij deze schendt en nakoming niet langer mogelijk is, is hij schadeplichtig. Vaak zal het voor de huurder echter lastig zijn om zijn schade te begroten. Sowieso zal die vergoeding dan bestaan uit een geldbedrag. Als het pand al aan een derde is geleverd, zal de verhuurder (wat hij op dat moment overigens niet meer is) het pand immers niet meer aan de huurder kunnen leveren. Met het oog hierop doet de huurder er goed aan om een boetebeding te koppelen aan het voorkeursrecht.
Breekt koop de koopoptie?
Zoals gezegd, raakt de opvolgend eigenaar niet gebonden aan alle afspraken die de vorige eigenaar met de huurder heeft gemaakt. De achtergrond daarvan is dat de regel “koop breekt geen huur” een afwijking vormt op de hoofdregel dat partijafspraken enkel van kracht zijn tussen de handelende partijen. Om die reden moet deze regeling beperkt worden uitgelegd.
De partijbedoelingen zijn niet van belang
De omstandigheid dat de koper zich al dan niet aan de koopoptie gebonden acht, is hierbij niet relevant. De Hoge Raad sprak zich hierover uit in zijn arrest van 15 juni 2007. De vraag of de opvolgend eigenaar gebonden is, wordt namelijk bepaald door de wet. Niet door de bedoelingen van partijen; noch door die van de huurder, noch door die van de verkoper, noch door die van de opvolgend pandeigenaar.
Een vergoeding voor de verkrijging is vereist
In, onder meer, zijn arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de koper van een pand alleen gebonden wordt aan een aan de huurder verstrekte koopoptie, wanneer in de huurprijs een vergoeding is verdisconteerd voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak. Indien zo’n vergoeding ontbreekt, kan de huurder de koopoptie niet inroepen tegen de opvolgend huurder.
