Op grond van de wet is de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van rechtswege medehuurder. Voorwaarde hiervoor is dat de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt. Hierbij is niet relevant of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten.
Het recht van de medehuurder op voortzetting & de hoofdelijke betalingsplicht
Wanneer de huurovereenkomst ten aanzien van een hoofdhuurder eindigt, wordt de huurovereenkomst met de medehuurder voortgezet. Die hoeft de woning dan dus niet te verlaten. Daar staat tegenover dat de medehuurder – samen met de huurder – jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst die opeisbaar worden vanaf het moment dat deze medehuurder wordt.
De kwestie
In de kwestie die leidde tot het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 oktober 2021 (X / Ymere) was de huurder gehuwd geweest. Op grond van dat huwelijk was zijn ex-partner medehuurster geworden.
Nadat de relatie tussen de ex-partners was bekoeld, heeft de huurder de woning omstreeks augustus/september 2019 verlaten. Op 22 november 2019 is de echtscheiding tussen hen uitgesproken. De rechtbank heeft daarbij bepaald dat de medehuurster met ingang van de dag waarop de echtscheidingsbeschikking zou worden ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand huurster zou zijn. Omdat de medehuurster hoger beroep heeft ingesteld tegen de echtscheidingsbeschikking, is de echtscheidingsbeschikking pas op 22 april 2021 ingeschreven.
De vorderingen van de woningbouwvereniging
Bij dagvaarding van 20 juli 2020 heeft de woningbouwvereniging, Ymere, de huurder en de medehuurster gedagvaard. In de procedure is de ontbinding gevorderd van de overeenkomst, vanwege huurachterstand. Tevens is aanspraak gemaakt op de achterstallige huurpenningen over de periode vanaf 1 oktober 2019.
Het verweer van de huurder
De huurder heeft de aansprakelijkheid ter zake de huurpenningen betwist. Hij heeft daartoe – in volgorde – aangevoerd:
- dat hij de woning al voor 1 oktober 2019 had verlaten;
- dat Ymere in november 2019 had ingestemd met de opzegging;
- dat hij de huur in november 2019 per WhatsApp zou hebben opgezegd tegen 31 december;
- dat het huurrecht op 22 november 2019 is toegekend aan zijn ex-echtgenote;
- dat hij op 17 november 2020 een digitaal opzeggingsformulier van Ymere onvolledig heeft ingevuld en opgestuurd; en
- dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat hij gedupeerd raakt door het kansloze beroep van zijn ex-partner.
Het oordeel van de kantonrechter
Naar het oordeel van de kantonrechter:
1. was de huurovereenkomst door het enkele vertrek van de huurder niet geëindigd;
3. was de WhatsApp van november 2019 niet voldoende voor een opzegging; en
4. had de echtscheidingsbeschikking in november 2019 geen wijziging gebracht in de huurverhoudingen, omdat die beschikking pas op 22 april 2021was ingeschreven in de registers van de Burgerlijke stand.
Hoewel de huurder het digitale opzeggingsformulier (verweer sub 5) onvolledig had ingevuld, oordeelde de kantonrechter dat de huurovereenkomst op 30 november 2020 was geëindigd. Om die reden werd de huurder veroordeeld tot betaling van de huurpenningen over de periode 1 oktober 2019 tot en met 30 november 2020, maar werd het meerdere afgewezen. De kantonrechter achtte deze veroordeling niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid (verweer sub 6).
Aangezien de huurder zich niet met dit vonnis kon verenigen, heeft hij ter zake de verweren sub 2, 3, 4 en 6 appel ingesteld bij het hof.
Het oordeel van het gerechtshof
Algemeen: de huurder kan opzeggen zonder instemming van de medehuurder
Het hof stelt voorop dat een huurder een huurovereenkomst kan opzeggen, ook wanneer hij een medehuurder heeft. Voor die opzegging is geen instemming van de medehuurder vereist. De verhuurder mag dit zelfs niet weg-contracteren. Na het einde van de overeenkomst met de huurder, wordt de medehuurder automatisch huurder van het gehuurde.
Wanneer de huurder en de medehuurder gaan scheiden en allebei in het gehuurde willen blijven wonen, kan de rechter het exclusieve huurrecht aan één van hen toekennen. Deze optie laat echter onverlet dat de huurder de huur (alsnog) zelf kan opzeggen.
Ymere heeft in november 2019 niet ingestemd met een opzegging (verweer sub 2)
In hoger beroep heeft de huurder het verweer sub 2 voor het eerst opgeworpen. Het hof volgt de huurder hierin niet. Zij verwijst daartoe naar het bericht van Ymere dat de huurder (nota bene) zelf in het geding heeft gebracht, luidende:
“Goedemorgen, opzeggingen kunnen niet via whats app worden voldaan. Dit moet gebeuren via de volgende link: (…).”
Met die link is de huurder vervolgens doorverwezen naar een digitaal opzeggingsformulier op de website van Ymere.
In de ogen van het hof blijkt uit dit bericht juist dat Ymere de opzegging niet accepteerde en daarvoor verwees naar het digitale opzeggingsformulier.
Geen opzegging per WhatsApp in november 2019 (verweer sub 3)
Ook door het WhatsApp-bericht van de huurder uit november 2019 is geen einde gekomen aan de huurovereenkomst, aldus het hof. Wettelijk uitgangspunt is, immers, dat een huurovereenkomst per aangetekende brief of deurwaardersexploot moet worden opgezegd. De omstandigheid dat Ymere genoegen neemt met een digitaal opzeggingsformulier, verplicht haar niet om ook een WhatsApp-bericht te accepteren.
Los daarvan is het hof van oordeel dat de inhoud van het WhatsApp-bericht te summier is om als opzegging te kwalificeren. Het bericht vermeldt namelijk, onder meer, niet tegen welke datum is opgezegd en wat de identiteit en het contactadres van de afzender is. Bovendien ontbreek de naam van de afzender.
Geen einde huur in november 2019 door de echtscheidingsbeschikking (verweer sub 4)
Een verhuurder heeft in principe niets van doen met de echtscheidingsperikelen tussen zijn huurder en de medehuurder. Dit is enkel anders, voor zover het gebruik van de woning door de rechtbank aan één van hen wordt toegewezen. In zo’n geval bepaalt de rechtbank in zijn uitspraak ook de dag waarmee dat ingaat. Die dag eindigt dan de huur met de andere partner.
In casu heeft de rechtbank (hetgeen niet ongebruikelijk is) bepaalt dat de dag van de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in de registers van de burgerlijke stand bepalend is. De omstandigheid dat de echtscheidingsbeschikking pas (veel) later is ingeschreven, kan de huurder naar het oordeel van het hof niet aan Ymere tegenwerpen. De woningbouwvereniging kan er immers (ook) niets aan doen dat de ex appel had ingesteld. Het is daarbij niet relevant of dat appel kansloos was, zoals de huurder stelt, of niet.
Geen beperking van aansprakelijkheid op grond van R&B (verweer sub 6)
Naar het oordeel van de hof gaat ook het beroep op de redelijkheid en billijkheid niet op. Dat de huurder zijn contractuele verplichtingen, wegens beperkte financiële middelen, niet kan nakomen, ontslaat hem niet van zijn betalingsverplichting.
Maar ook gaat het verwijt niet op dat Ymere (meer) actie had moeten ondernemen om te voorkomen dat de huurachterstand opliep. Daarmee wordt namelijk miskend dat Ymere de gebruikelijke incassomaatregelen voortvarend heeft opgepakt. Bovendien gaat de huurder daarbij ten onrechte voorbij aan het feit dat hij de huurovereenkomst zelf ook niet heeft opgezegd, terwijl hij dat gemakkelijk had kunnen oppakken.
Concluderend
Op grond van dit alles concludeerde het gerechtshof dat de kantonrechter de huurder terecht had veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen over de periode 1 oktober 2019 tot en met 30 november 2020.
Hoofdelijk
Door deze uitspraak bleef de huurder verplicht om de betreffende huurpenningen aan Ymere te betalen. Doordat hij hoofdelijk is veroordeeld, kan hij door Ymere voor het geheel van deze huurpenningen worden aangesproken. Voor zover hij deze huurpenningen voldoet, kan hij die vervolgens op zijn ex (proberen te) verhalen. Het debiteurenrisico licht daarbij echter bij hem.
Vragen?
Wordt u door uw verhuurder aangesproken op (achterstallige) huurpenningen of ter zake andere onderwerpen? Of hebt u een huurder die zijn (betalings)verplichtingen niet nakomt? Onze huurrechtspecialisten bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.
