Huurders van woonruimte genieten een grote mate van huurbescherming. De woning is immers de “safe place” van de huurder (of zou dat in elk geval moeten zijn). Een huurovereenkomst kan daardoor niet zomaar worden beëindigd. De verhuurder heeft daarvoor een geldige reden nodig. Bij een huurachterstand is die reden er, bijvoorbeeld, over het algemeen, pas wanneer de achterstand drie maanden of meer bedraagt.
Soms gaan partijen niet alleen een huurovereenkomst met elkaar aan, maar ook een andere samenwerking. Dit speelt, onder meer, bij zorgaanbieders. Denk aan de zorgboerderij, die zorg – zoals (medische) begeleiding en/of dagbesteding – biedt aan cliënten, maar ook een slaapplaats verstrekt.
Wanneer de zorgrelatie eindigt, zal de zorginstelling over het algemeen ook de huurrelatie willen beëindigen. Zij heeft die ruimte vaak dan immers weer nodig voor andere, nieuwe cliënten.
Maar wat is dan de positie van de cliënt? Die is immers ook huurder? Geniet hij huurbescherming, zoals elke huurder, of eindigt zijn huurbescherming, met de beëindiging van de zorgrelatie? De voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, mocht zich hierover uitlaten in zijn vonnis van 15 januari 2022.
Wat waren de feiten?
De eiser, verder ook cliënt genoemd, was bij vonnis van 19 januari 2018 strafrechtelijk veroordeeld. Daarbij was hem een deels voorwaardelijke gevangenisstraf opgelegd, met als bijzondere voorwaarde dat hij zich gedurende de proeftijd moest houden aan de voorschriften en aanwijzingen van de reclassering. Dit hield onder meer in dat hij zich ambulant moest laten behandelen door door de reclassering aan te wijzen GGZ/bemoeizorg, of een soortgelijke hulpverlener. De proeftijd is ingegaan op 27 september 2019.
Gedaagde, verder ook NovaFarm, is een toegelaten zorginstelling die cliënten begeleidt met een afstand tot de maatschappij en/of de arbeidsmarkt. Zij verstrekt haar cliënten een zorgtraject op zorgboerderijen, waarbij onder meer dagbesteding, zorgactiviteiten en begeleiding plaatsvindt. Met het oog op dit traject wordt door NovaFarm ook woonruimte op de woonboerderij aangeboden.
Op 27 september 2019 zijn partijen een “contract woon/werkboerderij” met elkaar aangegaan. In deze overeenkomst hebben partijen vastgelegd dat het hun doelstelling was dat de cliënt, na ontvangst van de begeleiding en training, weer zo zelfstandig mogelijk zou kunnen functioneren in de maatschappij. Met betrekking tot de woonruimte is expliciet vastgelegd dat de huurder geen aanspraak zou maken op huurbescherming. Het wonen zou slechts een deel vormen van de totale begeleiding die NovaFarm aan de cliënt bood. Met het oog hierop zouden partijen geen huurovereenkomst beogen aan te gaan.
Per 27 september 2021 is het reclasseringstoezicht beëindigd. Daarmee verviel de indicatie voor de cliënt voor verblijf bij en begeleiding door NovaFarm. Omdat de verschillende ketenpartners nog zoekende waren naar een passende indicatie voor een vervolgtraject, heef NovaFarm de huurder op 7 oktober 2021 meegedeeld dat zij bereid was om diens verblijfsduur te verlengen tot 8 november 2021. Op die manier wilde gedaagde voorkomen dat de huurder dakloos zou worden.
Op 8 november 2021 heeft NovaFarm de huurder de toegang tot de woonboerderij ontzegd. Hij heeft deze – zij het onvrijwillig – verlaten, met medeneming van zijn spullen.
De vordering van eiser en het verweer van gedaagde
De eiser heeft de kantonrechter in kort geding verzocht om NovaFarm te veroordelen om de betreffende woonruimte binnen 24 uur na het vonnis aan hem ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom. Aan die vordering heeft hij ten grondslag gelegd dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan en dat hem huurbescherming toekomst. In zijn ogen kan hij niet worden gehouden aan zijn afstandsverklaring betreffende huurbescherming, omdat dit dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen zijn die contractueel niet kunnen worden uitgesloten.
Novafarm erkent dat het “contract woon/werkboerderij” elementen van een huurovereenkomst bevat. Zij is echter van mening dat het zorgelement overheerst. Om die reden zouden de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Zij verwijst in dit kader ook heel expliciet naar de partijbedoelingen, waaruit zou blijken dat de woning beschikbaar werd gesteld met het oog op de zorgverlening (en niet andersom).
Het oordeel van de kantonrechter
Een gemengde overeenkomst
Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gemengde overeenkomst. De overeenkomst voldoet zowel aan de beschrijving van een huurovereenkomst ter zake woonruimte, alsook aan die van de overeenkomst van opdracht met een zorginstelling.
De rechter constateert dat de bepalingen van beide regimes onder die omstandigheden in beginsel van toepassing zijn, tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan zich, met het oog op de aard van de overeenkomst, tegen toepassing verzet. Wanneer de bepalingen onverenigbaar zijn, moet worden beoordeeld welke bepalingen in het concrete geval voorgaan. Met een verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 merkt de kantonrechter op dat dit ertoe kan leiden dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten.
De opzeggingsmogelijkheid van de overeenkomst van opdracht gaat voor
De kantonrechter stelt vervolgens vast dat de opzegbepalingen van de huurovereenkomst en de overeenkomst van opdracht met elkaar botsen. Waar de cliënt – als huurder – huurbescherming geniet, kan de overeenkomst van opdracht rechtsgeldig worden beëindigd. Onder die omstandigheden moet de rechter beoordelen welke bepaling voorgaat.
Naar het oordeel van de kantonrechter prevaleert de opzeggingsbepaling uit de zorgovereenkomst boven de wettelijke huurbescherming. Naar zijn oordeel staat het verlenen van zorg en begeleiding centraal en overheerst dit het huurelement. De kantonrechter verwijst daarbij in de eerste plaats naar de doelstelling van de overeenkomst. Deze is aangegaan voor het verlenen van zorg en training door NovaFarm, zodat de cliënt weer zo zelfstandig mogelijk zou kunnen functioneren in de maatschappij. Aanvullend verwijst de kantonrechter naar de passage in het contract waarin is vastgelegd dat de woonruimte ter beschikking werd gesteld met het oog op de begeleiding, alsook voor de duur daarvan.
De omstandigheid dat de cliënt (mogelijk, zoals hij stelt) geen of onvoldoende zorg heeft ontvangen, maakt het vorenstaande niet anders. Eveneens gaat de kantonrechter voorbij aan het verweer van de huurder dat hem bij zijn vertrek uit de penitentiaire inrichting zou zijn voorgehouden dat hij bij NovaFarm enkel woonruimte zou ontvangen. Gelet op de inhoud van de overeenkomst én de gemotiveerde betwisting van dit alles door NovaFarm had de cliënt zijn stellingen beter moeten onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten, gaat de kantonrechter er voorshands vanuit dat eventuele misverstanden van de huurder betreffende het contract niet aan NovaFarm kunnen worden tegengeworpen.
De zorgovereenkomst is rechtsgeldig geëindigd
Tussen partijen is niet in geschil dat de zorgovereenkomst is geëindigd, doordat geen indicatie meer bestond voor het verlenen van zorg/begeleiding. Daarmee had eiser geen aanspraak meer op woonruimte. Om die reden wijst de kantonrechter de vorderingen van de cliënt af.
De kantonrechter benoemt hierbij dat hij zich bewust is van de persoonlijke omstandigheden van de cliënt. Kennelijk verbleef die in een onverwarmde (sta)caravan, zonder eigen aansluiting op het waterleidingnet.
Conclusie
Wanneer een organisatie niet alleen diensten (bijvoorbeeld zorg) aanbiedt, maar ook woonruimte ter beschikking stelt, wordt hij feitelijk verhuurder. In beginsel krijgt de contractspartner daarmee aanspraak op huurbescherming.
Indien de feiten daartoe aanleiding geven, kan de huurbescherming onder omstandigheden echter worden “weg gecontracteerd”. Daarvoor is, onder meer, vereist dat het huurelement in de praktijk (daadwerkelijk) ondergeschikt is aan de dienstverlening (bijvoorbeeld de zorgverlening). Tevens zal de overeenkomst goed moeten zijn opgesteld (geformuleerd). Uit de bewoordingen moet duidelijk blijken welke component overheerst: de zorg, of toch het huren?
Vragen?
Wilt u onderzoeken of u het beroep op huurbescherming door een contractspartner kunt uitsluiten? Of wilt zo’n uitsluiting juist aanvechten? Onze in huurrecht gespecialiseerde advocaten bespreken graag met u wat zij voor u zouden kunnen betekenen.
