Op grond van artikel 7:264 BW is het partijen verboden om bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betreffende woonruimte een niet-redelijk voordeel te bedingen. Deze bepaling beperkt partijen in hun vrijheid om bij de totstandkoming van zo’n huurovereenkomst een voordeel te verlangen waar geen prestatie tegenover staat. Deze bepaling dient ertoe om zwakke(re) contractpartners, meestal de huurders, te beschermen tegen misstanden.
Wanneer verhuurders sleutelgeld, contractkosten of administratiekosten bedingen, rijst de vraag in hoeverre zich dit verhoudt tot dit verbod.
Het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012
In zijn arrest van 6 april 2012 (Ymere / bewonersvereniging Nellestein) heeft de Hoge Raad zich hierover uitgesproken. Deze heeft daar op dat moment over geoordeeld dat “als uitgangspunt [moet] worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”
Het arrest van de Hoge Raad van 16 juli 2021
Op verzoek van de kantonrechter Amsterdam heeft de Hoge Raad zich in zijn arrest van 16 juli 2021 (X + Y / Woningstichting Rochdale) nader over deze materie uitgelaten. De Hoge Raad stelde daarbij het navolgende stappenplan op.
Stap 1
Indien de tegenprestatie uitsluitend of voornamelijk het belang dient van diegene die het heeft bedongen, staat tegen dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. In principe is in dat geval sprake van een niet-redelijk voordeel, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.
Stap 2
Prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie moeten worden beschouwd als tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen.
Stap 3
De beoordeling of een niet-redelijk voordeel bestaat, moet voor iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk worden beoordeeld. Elke door de verhuurder geleverde tegenprestatie moet dan ook afzonderlijk worden bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft.
Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan één tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.
Stap 4
Dit onderzoek bestaat uit twee stappen. Eerst moet worden bekeken of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Wanneer dit het geval is, moet vervolgens worden onderzocht of de waardes gelijkend zijn.
Stap 5
Dit stappenschema is zowel van toepassing op geliberaliseerde als op niet-geliberaliseerde huurprijzen.
Stap 6
Bij de beantwoording van deze vragen moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen. Wanneer de verhuurder een woningbouwvereniging is, kan dat een relevante omstandigheid zijn. Die omstandigheid op zichzelf brengt echter niet met zich mee dat een bedongen voordeel altijd redelijk is.
